北辰实业(601588)跟踪快报:战略布局二线城市 销售结算保持积极

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2018-02-21

  投资要点

      结算规模增加,公司业绩略超预期。根据公司公告,2017 年公司归母利润预计增加4.5-5.4 亿元,同比增幅为75%-90%。扣非净利润预计增加6.3-7.2亿元,同比增幅为110%-125%。公司业绩增加的原因主要是结算规模的增加。公司非经常性损益主要来自于商业板块,由于电商冲击,公司商业板块经营业绩持续下滑。我们相信公司未来会更专注于房地产开发和持有物业经营。

      房地产调控下销售表现疲软,但边际影响有限。根据CRIC 研究中心的数据,公司2017 年实现签约面积 128.1 万平米,签约金额226 亿元,与2016年基本持平。公司项目均处于热点城市,调控对公司影响大,销售数据表现疲软。由于公司项目所在城市市场成熟,竞争也较为激烈,公司积极和知名品牌房企合作,一定程度保证了去化水平。就政策而言,我们相信随着房地产市场开始趋稳,政策进一步升级可能性较低,公司销售大概率能够保持稳定上涨。

      战略布局得当,拿地规模增加。公司从2014 年开始明显的全国化扩张,2014-2017 年全口径拿地面积分别为68.7、85、229.9、81.7 万平米,拿地金额分别为29.4、69、132.7、119.9 亿元。公司从传统的北京+长沙的城市布局成功转型为北京+主要二线城市的准全国化布局。虽然目前行业TOP20 竞争格局固化,但是对于公司这样体量的企业,二线城市是冲击TOP50 的必要战略布局。

      持有物业经营稳定,是公司核心竞争力所在。公司在北京亚奥核心区持有并经营物业面积124 万平米(其中会议中心32.64 万平米、写字楼36.50万平米、酒店29.16 万平米、公寓业态17.97 万平米、商业8.02 万平米)。

      2017 年前三季度,公司投资物业合计实现收入20.08 亿元。优质的持有物业是公司核心竞争力所在,不仅为公司贡献持续稳定现金流和利润,也有利于公司拓宽融资来源,降低融资成本。

      风险提示。1,公司大规模拿地时间较晚,土地成本并无明显优势,未来毛利率水平可能不会很高;2、公司布局城市房地产政策比较严格,未来预售证获取数量和销售价格均有不及预期的风险;3、公司合作项目增加,存在少数股东权益对利润表影响加大的风险。

      盈利预测及估值。公司近年来拿地比较积极,战略布局重点二线城市,自2016 年开始销售明显放量,销售规模保持较高水平。公司在北京区域持有优质物业,业绩较为稳定。考虑到公司业绩指引,我们调整公司2017/18/19年盈利预测到0.33/0.40/0.47 元/股(原预测0.28/0.35/0.41 元/股),给予2018 年12 倍PE,即4.80 元/股的目标价,维持“增持”的投资评级。