南山控股(002314)公司点评：试水产业小镇及资产证券化 探索拿地融资新途径

事件：

    1）公司拟与无锡锡东新城商务区管理委员会签署《投资协议书》，建设车联网小镇项目，项目计划总投资额120 亿元；2）全资子公司南山地产拟发行购房尾款资产支持票据，融资规模不超过6 亿元。

    投资建设车联网小镇，长三角布局再下一城：

    公司拟于无锡锡东投资建设车联网小镇。预计项目占地约 930 亩，总建设规模123万方（暂定）。项目位处无锡主城区与锡东高铁站中间，交通优势突出，不排除公司未来继续通过产业地产的方式持续获取新项目。

    发行购房尾款资产支持票据，提高资金使用效率：

    公司的全资子公司南山地产拟对购房尾款进行资产证券化，通过发行信托计划进行融资，发行总规模不超过6 亿元，期限不超过3 年，分为优先级和次级，其中次级部分由南山地产认购。该举为公司在融资模式上的创新，有利于提高资金使用效率。

    吸收合并深基地B，物流地产龙头光芒即将绽放：

    吸并事项已收到证监会反馈意见通知书，对部分问题进行补充解释。宝湾物流市占率6%，行业前五，目前A 股物流地产标的稀缺。宝湾物流运营、在建及拟建面积547.9 万方，收入2012-2016 年复合增长率18.8%，增长迅速。重组后将形成地产开发及物流地产双主业格局。

    宝湾控股专注于高标仓，业绩兑现可期：

    宝湾控股重点布局一二线和强三线城市，14 年起加大拿地力度，预计18-19 年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28 元/平/月、出租率92%估算，全部园区投入运营后，年租金收入可达18 亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6 亿净利润。

    投资建议：

    公司尝试产业地产拓展土地获取新渠道，吸并深基地B，形成“地产开发+物流地产”双主业格局，目前公司已收到证监会反馈意见通知书，对部分问题进行补充、解释。对公司地产及物流地产业务进行估值，重组前NAV117.09 亿元，每股RNAV6.24元。重组后NAV 为232.88 亿元，每股RNAV8.6 元，当前股价折价率41.2%，安全边际较高。我们预计公司17-19 年净利润分别为5.87 亿、6.10 亿和7.57 亿元，EPS为0.31、0.32、0.40 元，对应PE 估值为19.5X、18.7X、15.1X。假设公司18 年上半年重组完成，对应17、18、19 年备考收入分别为53.92 亿、58.82 亿和61.64 亿元，备考归母净利润为5.87 亿元、7.22 亿元和8.83 亿元，EPS 为0.31、0.27 及0.33 元，对应 PE 估值为 19.5X、22.8X、18.7X，维持“买入”评级，6 个月目标价 7.8 元。

    风险提示：重组进展不达预期，调控影响公司销售，车联网小镇方案存在不确定性