光明地产(600708)三季报点评：业绩兑现进行时

投资要点

    事件：公司发布17 年三季报，报告期实现营收108.74 亿元，同比上涨42.13%，归属上市公司股东净利6.0 亿元，同比增长186.22%，EPS0.35 元；

    业绩兑现进行时

    报告期内公司净利大幅增长主要原因：1、降费提效，近年来公司管控效率逐步提升，报告期销售管理费用率同比下降1.8 个百分点至3.5%；2、报告期结转项目权益占比提升，导致少数股东损益占净利同比收窄21 个百分点3.4% 。

    展望全年，公司已售未结货值充裕（三季度末预收账款105 亿元），叠加资产处置带来的投资收益（四季度成功转让东海恒鑫置业，预计产生约9.4 亿归母净利），完成业绩承诺无虞。

    销售方面，公司前9 个月实现销售额155.22 亿元，同比增长18.49%；实现销售面积153.41 万平，同比增长17.55%。展望四季度，公司补货推盘意愿较强，前三季度新开工118.04 万平，同比增长177.94%，朝全年212 万平新开工目标稳步迈进，全年销售有望再创新高。

    多元并举拓展土地资源，加速打造冷链物流产业链

    报告期公司运用收购、旧改等多种方式拓展土地资源，前三季度公司新增地产储备29.9 万平，同比下降43%。从拿地区域来看，公司新增土储多集中在浙江、江苏，围绕上海及周边二三线城市布局思路不变，结合公司的本土禀赋优势，稳健拓展长三角。从拿地方式看，9 月公司以58.2 亿元竞得上海金山区两宗“城中村改造”地块，10 月以7.75 亿元收购宜兴中鸿置业兴业100%股权和鸿立东方旅游30%股权，旧改、城市更新、收购等多元化方式已经成为公司未来拓展上海及周边土储的重要手段，凭借上海国企的禀赋和大股东光明集团的平台优势，公司将突破资源获取瓶颈，夯实未来发展基础。

    冷链物流方面，到报告期末，公司已在洋山自贸区、虹桥商务区等重点发区域拥有较大规模的常温库和冷链物流园。在物流业务上，继续根据“以进口食品、生鲜配送、西虹桥国际冻品为龙头，通过对海博物流资源整合，合理利用各方相关资源，打通冷链产业链，逐步打造冷链食品供应链”的战略思路，推进海博物流经营管理的各项工作，着重进行“运作能力、经营模式”两个建设，借助光明集团的资源优势，实现公司内部跨产业协同发展，加速公司向生鲜供应链管理专家转型。

    多元融资夯实资金优势，优化财务结构

    截至三季度末，公司净负债率为147%，较16 年底下降了8.5 个百分点，短期偿债压力109.6%，较2016 年末下降了50.3 个百分点，短期资金面改善。

    目前行业流动性持续收紧，公司充分利用大股东光明集团提供的低息资金，8月23 日又成功发行了15 亿中票（发行利率为5.15%），优化企业财务结构，为公司未来稳定发展奠定资金基础。

    盈利预测及投资评级

    公司是光明集团旗下“物流+地产”上市核心平台，资源禀赋优势显著，地产销售稳步增长，冷链物流加速转型。公司业绩承诺完成可期，借力上海国资改革浪潮，未来具备较大发展空间。我们预计公司2017、2018 年EPS 为1.15、0.59 元，对应PE 倍数为6.7x、13x，维持“买入”评级。

    风险提示：公司销售及业绩不达预期等。