北辰实业(601588)季报点评:业绩翻倍、险资增持 京国改优质标的

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2017-10-31

事项:

    10 月26 日晚,北辰实业发布2017 年三季报,公告实现营业收入101.04亿元,同比增长39.12%;实现归属上市公司股东净利润8.35 亿元,同比增长96.83%;每股收益0.25 元,同比增长92.31%。此外,公司公告17年前三季度销售金额147.38 亿元,同比降低21.65%;同期销售面积82.45万平方米,同比降低37.07%。

    主要观点

    1、前三季度业绩同比大增97%,三项费用率连续三年持续大幅改善2017 年前三季度实现营业收入101.1 亿元,同比+39.1%;实现归属上市公司股东净利润8.4 亿元,同比+96.8%;基本每股收益0.25 元,同比+92.3%;毛利率和净利率分别为32.1%和8.3%,分别同比-2.6 和+2.4pct;三项费用率合计11.9%,同比-6.7pct;净利率的回升源于三项费用率的大幅下降,公司自2015 年开始三项费用率持续改善。报告期末,负债率和净负债率分别为83.1%和157.0%,较16 年末分别+2.2 和+21.0pct,负债率上升源于公司在土地市场上积极扩张。

    2、前三季度销售表现一般,全年预计完成200 亿销售目标、同比略降2017 年前三季度销售金额147.38 亿元,同比降低21.65%,已完成全年200 亿销售目标的73.7%,销售表现一般主要源于长沙限签严格,而公司公告销售口径为网签口径数据,因而实际合同销售数据可能略好一点;同期销售面积82.45 万平方米,同比降低37.07%;销售回款147.8 亿元,同比降低17.0%,但回款率达到100.3%;截止三季度末末预收账款225.8亿元,同比增长31%,且覆盖16 年地产开发业务结算收入的3.2 倍,且毛利率有回升趋势,综合来看将对公司17-18 年业绩形成有力保障。

    3、京内优质持有物业价值严重低估,Q3 险资增持认可其优质资产价值公司持有124 万方投资性物业(北京116 万方+长沙8 万方),经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26 亿元),一般租金收入稳定增长、现金流稳定(约26 亿元),2017 年前三季度投资性物业租金收入20 亿元,同比增长2%;上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814 元/平VS 周边商业均价超5 万元/平,重估空间巨大;我们估算上述资产估值约442 亿元(未扣除负债),公司价值低估明显,并且三季度中前海人寿增持0.95%,足见对其优质资产的认可。

    4、扩张略有降速,融资渠道拓展助力降低成本,京内国企改革优质标的2017 年前三季度,公司新增土储总建筑面积152 万平米(计容建筑面积113 万平米),同比下降25%;新开工面积182 万平米,同比下降8%;竣工面积49 万平米,同比下降45%;公司9 月成功发行20 亿5 年期中票,票面利率5.14%,融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源;此外,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待,且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。

    5、投资建议:业绩翻倍、险资增持,京国改优质标的,维持强烈推荐北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,前三季度业绩翻倍、今明年有望迎来业绩持续反转。此外,公司未来与集团之间的业务重组也值得期待,是京内国企改革优质标的。鉴于毛利率改善好于我们预期,我们分别将公司2017-18 年每股收益预测上调至0.29 元和0.36 元,维持目标价为8.24 元,维持强烈推荐评级。

    6、风险提示:房地产市场下行风险。