新湖中宝(600208)年报及一季报点评：中信银行投资转为权益法核算推升公司净利

　　投资要点：

    　　事件。公司公布2016 年年报。报告期内，公司实现营业收入136.3 亿元，同比增加17.1%；归属于上市公司股东的净利润58.4 亿元，同比增加403.0%；实现基本每股收益0.68 元（全面摊薄每股收益0.66 元）。公司公布2017 年一季报。报告期内，公司实现营收15.4 亿元，同比减少20.7%；归属于上市公司股东的净利润3.80 亿元，同比增加236.8%；实现基本每股收益0.04 元。

    　　2016 年，受结转增加推动，公司营收增加17.1%；同时对中信银行的投资转为权益法核算使得公司净利润大增403.0%。2017 年一季度，受房产结转减少影响，公司营收减20.7％；本期公司权益法核算的投资收益增加使得净利润增236.8%。2016 年，公司实现合同销售面积112 万平、合同销售收入160亿元，同比分别增长14.52%和47.42%。截至2016 年末，公司现有开发项目近40 个（不含海涂开发项目），项目土地面积约1230 万平，按公司权益计算约为1080 万平；总建筑面积约2300 万平，权益总建筑面积约2060 万平。目前，公司在上海内环核心区项目5 个，未结算总建筑面积约130 万平。

    　　2017 年1-3 月，公司合同销售面积22.73 万平，同比下降 9.73%；合同销售收入31.10 亿元，同比减少20.34%。截至2017 年3 月末，公司出租房地产楼面面积为5.91 万平；2017 年1-3 月，公司取得租金总收入443 万元。

    　　2016 年以来公司市场化竞拍新增土地储备2 个，权益储备建面合计35 万平。

    　　2016 年8 月，公司开展购房尾款资产证券化15.90 亿元。2016 年8 月，公司拟采取变更地块建设开发单位的形式获得上海虹口区建筑面积7 万平的旧改项目。2016 年9 月，公司投资1 亿美元增持投资恩牛网络公司。2016 年12 月，公司转让青海碱业公司10.83%的股权。2016 年12 月，公司参与温州银行配股7000 万股。2017 年3 月，公司完成7 亿美元的境外美元债券发行。2017 年4 月，公司拟参股设立基金管理公司并投资20 亿元联合发起设立浙商产融投资基金。

    　　投资建议。公司土地储备充足，地产+互联网金融战略继续推进。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达3000 万平（土地成本较低廉，其中海涂开发储备600 万平，后者属大型城镇化综合项目），土地储备量居于同类地产公司首位。同时，公司参股金融企业（参股温州银行13.96%股权）并推动互联网金融整合。目前，公司加大上海旧改项目的布局力度，价值储备良好。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.17 和0.25 元，对应RNAV 是8.13元。考虑公司大规模投入互联网金融平台建设，开发项目存在一定的变现风险，我们以8 折RNAV 作为目标价，对应6.50 元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。