北辰实业(601588)一季报点评:区域优势仍保有 全国布局初起步

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪 日期:2017-04-27

  投资要点

      公司业绩符合预期,毛利率保持平稳。一季度公司实现营收30.4亿元,同比+17.8%;归母净利3.0亿元,同比+62.2%。一季度公司毛利率为31.97%,与2016年全年水平(31.87%)持平。由于公司的结算项目中2014年以来拿地的项目增加,目前公司毛利率水平较2014、2015年的47.4%、42.73%有明显下滑。我们认为公司毛利率水平大幅下降的可能性比较低,预计2017/18/19年毛利率水平分别为30.5%/29.5%/28.5%。

      公司销售数据良好,同比增速较高。公司一季度实现签约面积26.79万平米,同比+19.9%;签约金额51.12亿元,同比+114.50%。2016年实现销售面积154.94万平米,同比+154%;销售金额226.14亿元,同比+208%。公司对2017年的销售指引为125万平米和200亿元。公司旗下的大盘北辰三角洲也开始持续稳定的贡献销售,开盘以来累计实现销售183亿元,销售面积185万平米,占总建筑规模的三分之一。一季度末公司预售款项204.7亿元,保障了未来结算。

      精准布局重点城市,异地扩张终成正果。公司从2014年开始集中进入武汉、杭州、成都、苏州、南京、合肥等城市,改变了依赖于个别城市的情况。公司在11 个二线城市共有30 个项目,规划建面1500 余万平米。虽然相比同行业公司,公司此前由于单项目投入过大,导致全国布局较晚,但是公司此轮拓展是及时地,区域选择也是对路的,公司已经从区域房企(北京+长沙)初步成长为全国性房企。

      受益首都未来发展,尤其是首都文化中心,国际交往中心定位。公司在北京持有125万平米的持有物业,其中包括国家会议中心等地标性的物业。

      公司拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力,圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会、杭州 G20 峰会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作。公司会展业务、酒店管理等已经成为行业较为知名品牌,开始输出管理、进行轻资产扩张。随着北京市文化中心、国际交往中心的建设深入,公司的会展业务和自持物业的美誉度有望得到明显提升。

      风险提示。目前公司布局的城市房价、地价均处于高位,存在政策持续加码的可能性。目前公司业绩还依赖于个别项目。

      盈利预测及估值。公司销售数据亮眼,业务布局和销售规模都迈上了新的台阶。公司是北京区域内少数几个持有优质物业的标的,在京津冀一体化、北京首都功能建设中受益较大。我们调整公司2017/18/19年EPS 预测为0.23/0.29/0.35元(原2017/18 为0.26/0.30元),公司NAV7.68元/股,按照20%折价,基于6.14元目标价(2017/18年PE 27/21 倍),维持“增持”评级。