上实发展(600748)年报点评：销售高增长带动现金流转正 业绩符合预期

　　2016 年业绩每股0.32 元，同比增长13.9%，符合预期上实发展公布2016 年业绩：营业收入64.9 亿元，同比下降2.0%；归属母公司净利润5.9 亿元，同比增长13.9%，对应每股盈利0.32元，符合预期。公司披露2016 年分红方案，拟每10 股派发现金红利0.38 元。

    　　销售表现靓眼，带动现金流转正。公司2016 年实现房地产销售金额109.9 亿元，销售面积75 万平米，同比分别大幅增长170%和184%，销售贡献主要来自上海青浦别墅群（16.8 万平米）、海上纳缇（8.7 万平米）、长宁八八中心（2.7 万平米）和杭州海上海（8.1万平米）。销售高增长带动期内经营现金净流入56.5 亿元（2015年净流出13.5 亿元），预收账款余额也较期初上升205%至63.2亿元，为未来两年结算打下良好基础。

    　　结算收入下滑，毛利率维持稳定。公司2016 年实现营业收入64.9亿元，其中房地产结算收入49.8 亿元，同比下滑17.8%，主要结算项目包括苏州现代园墅、长宁八八中心和青岛啤酒城；期内公司录得由上实龙创贡献的工程项目收入8.4 亿元，上实龙创期内也完成了2016 年业绩承诺6800 万元。公司2016 年综合税后毛利率为22.4%，较上年小幅增长0.3 个百分点。

    　　净负债率大幅下降。公司期末净负债率为36.3%，较期初大幅下降101.2 个百分点，主要由于公司在2016 年初完成了39 亿非公开发行以及销售高增长带动的销售回款提升。

    　　发展趋势

    　　货源丰富，业态多元。往前看，公司2017 年预计新开工90 万平米，同比增长超200%，将有效补充公司期内可售货源，重点推盘项目包括嘉定海上公元、泉州海上海、杭州海上海等。同时，我们也看好公司“产业X+地产”的运营模式，虹口北外滩文化地产项目、WE+联合办公以及崇明养老地产均值得关注。

    　　盈利预测

    　　我们维持公司2017/18 年盈利预测。

    　　估值与建议

    　　目前，公司股价对应2017/18 年市盈率22.3 倍/20.1 倍。 我们看好公司“产业X+地产”的运营模式，继续维持公司“推荐”评级和目标价10.46 元。

    　　风险

    　　上海楼市调控再升级。