东百集团(600693)公告点评：商业地产结算增厚利润 带动整体业绩大幅增长

核心观点:

    兰州及福安项目结算释放业绩,带动归属净利润同比增90%-140%

    2017年1月23日,公司发布16年度业绩预增公告,2016年归属净利润约9381万-11850万元,同比增90%-140%,EPS0.10-0.13元。公司单季度业绩向好趋势明显,其中四季度扭亏为盈,主要是由于兰州及福安两个商业地产项目进入结算周期,业绩加快释放,预计17、18年将继续增厚公司利润。

    百货零售业绩或将反转,预计17-18年贡献净利润1亿、1.5亿

    百货零售业务方面,公司福州东街口主力店因地铁修建带来的负面影响将在17年逐步消除,加上改扩建转型购物中心模式,零售业务业绩将大幅回升,预计17-18年将分别贡献约1亿、1.5亿的净利润。

    转型物流地产取得积极进展,轻资产的快速扩张值得期待

    公司自16年转型物流地产以来,已经落地5个项目,项目建面合计70万方,团队的持续拿地能力得到验证。此外,前期定增过会为加杠杆提供空间,加上采用产业基金合作投资模式扩大融资渠道,将有效解决转型物流地产过程的前端资金问题,同时考虑到公司后端采用基金持有管理的模式,公司物流地产有望实现轻资产的快速扩张。

    预计16-18年EPS分别为0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级

    分业务看,我们认为未来公司原有业务(百货零售+商业地产)将对公司业绩形成支撑。而物流地产方面,公司项目选址布局较优,下游需求旺盛对租金形成支撑,加上团队较佳的管控能力,项目投资回报率较高,对项目退出的净利润形成支撑。假设18年按照5.5%的退出资本化率退出30万方的物流地产项目,预计将贡献归属净利润约4.6亿。综合来看,我们预计公司16-18年EPS0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级。

    风险提示

    公司物流地产项目获取不及预期;项目招商存在不确定性;团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。