上实发展(600748)深度报告：地产业务升级 集团资源丰富

　　大量优质土地储备保障未来业务发展。除公司自有的土地储备外，伴随着2017 年中解决同业竞争问题的预期，我们认为集团所拥有的大量优质土地储备未来有望注入公司进而实现业务规模的进一步扩张。

    　　截止2015 年底，公司新增土地储备50.69 万方，未开发土地储备面积64.68万方，在建中的建面201.68 万方，总建筑面积超过500 万方，其中上海地区占比超过1/3。

    　　上实集团拥有崇明东滩的开发权为其最大的待开发资源，总面积86 平方公里，目前养老项目己开发面积30 万方，项目总体设计规模为100 万方，总投入约120 亿元。

    　　全年销售额已经实现历史新高。2016 年前三季度，公司的签约销售额为82.2 亿元，签约销售面积达54.7 万方，按照当前销售进度，我们预期年内销售额将创新高。

    　　地产业务转型升级成效显现。公司在传统住宅地产开发的基础上，实现模式升级，已形成“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四大模式。

    　　公司盈利预测及投资评级。公司是上海国资龙头房企，在传统住宅地产开发的基础上形成了“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四个地产升级模式。公司拥有大量优质土地储备，同时有望显著受益于集团重组地产资源机遇。

    　　在不考虑预期注入资产的收益下，我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为86.7 亿元、96.3 亿元和120.9 亿元；每股收益分别为0.37 元、0.43元和0.54 元，对应PE 分别为21.13、19.14 和15.12；NAV 为12.32 元，较当前股价折让33%。给予公司6 个月目标价12 元，维持公司“强烈推荐”评级。