泰禾集团(000732)首次覆盖报告：通泰亨达之禾 鳌头独占

土储资源独占鳌头,高端精品项目布局一线和热门二线

    目前泰禾集团在售项目33 个,货值1680 亿,2015 年销售达到323 亿元,排名全国第22 强,闽系房企第一。泰禾土储项目50 个,未结算面积总计755 万方,其中37个高端精品住宅地462 万方,13 个商业地产项目293 万方。公司土储项目布局在以北京为中心的“京津冀”、以上海为中心的“长三角”、以广深为中心的“珠三角”,以及福建本土(福州、厦门、泉州等经济发达地区),且2016 年新进入苏州、佛山、东莞、珠海等二线热点城市,已完成16 个优质城市的布局。同时公司地产定位高端精品,“院子”、“红”系列深入人心,“十城十七院”名动中国。

    2016 年激进拿地,从今年开始享受早期地产战略布局收获期

    2013-2014 年公司大举在一线和福州大本营拿地23 块,2015 年重点布局核心二线,2016 年上半年为强化一线和热门二线土储就拿地11 块,依照公司平均开发周期3-4年,公司从今年开始就将享受早期战略布局带来的收获;另一方面公司布局的一线和热门二线楼市今年非常火爆,导致2016 年的现房销售也会有明显涨幅。公司2015年实现签约销售金额323 亿,净利润13 亿(较去年增长69%),因此预计2016 年、2017 年销售金额分别能实现50%、140%的增长,且加上金融板块东兴证券的投资收益,今年净利润至少能实现100%的增长。

    金融是公司未来新的利润支撑点,同时控股股东在积极布局医疗健康

    泰禾集团及其控股股东泰禾投资在积极布局一个大的金融产业链:如今已有3 家银行(包括1 家民营)、2 家保险、1 家券商、1 家金控平台、1 家房产交易电商、1 家第三方支付;同时泰禾投资于今年年初通过收购美国纳斯达克上市企业阿莱恩斯医疗服务公司积极布局医疗健康,但目前不在上市公司平台。虽然金融是泰禾集团继地产主业之后的重大战略产业和重要利润增长点,但因大部分项目还在培育期且参股比例不高,所以目前业绩还是只能依靠地产释放。

    现股价处于70 亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级!泰禾70 亿新定增(定增底价18.2 元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1 月15 日到期,公司通过1:2 杠杆配置12 亿在二级市场购买均价为23.79 元,泰禾现价18.75 元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224 亿,加上净资产136 亿,泰禾的最终估值为361 亿,而当前市值仅为233 亿,NAV 折价65 折,给予买入评级。预测公司2016、2017 年EPS 分别为1.53 元、2.18 元,对应当前股价PE 为12、8 倍,目标区间价位为28.06~30.01 元。

    风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。