南山控股(002314)中报点评：去化再提速 静待新格局

　　南山控股发布2016年中报，实现营业收入34.24亿，同比增长188%，实现归母净利润4.13亿，同比增长447%，EPS0.22元。

    　　结算提升，促进业绩大幅增长

    　　公司营业收入大幅提振，主要因为结算面积大幅增长带动房地产销售收入增424%。除此以外，得益于公司区域布局，带动报告期内毛利率水平上行。从营收结构来看，公司对于非地产板块业务开始收缩，预计未来公司仅会对一定高端板块的非地产运营业务有所保留，重点将进一步向房地产以及地产相关板块倾斜。

    　　销售进入快车道，储备充沛结构优化

    　　上半年公司销售额达25.94亿元，签约额同比增长85%。其中苏州销售面积占比达63%，完整享受区域市场升温周期。公司在一二线城市的销售占比达92%，占优的布局推动销售均价同比大幅提升27%，预计毛利率水平还有上升空间。下半年公司将新推深圳山语海项目，预计销售仍将维持在快车道。公司目前手持土地总建面约120.87万方，尽管储备总体量不算大，但布局小而美是公司一大亮点。此外，公司集团在赤湾港片区拥有3.4平方公里土地，其中约1.6平方公里被划入广东省自贸区前海-蛇口片区范围。南山控股作为集团最为重视的上市平台，有望成为集团开发赤湾地块的参与主体。

    　　吸收合并深基地B渐行渐近，静待地产+物流双主业格局7月1日晚，南山控股发布重组预案，拟以45.08亿对价换股吸收合并深基地，同时进行配套融资。8月公司重组方案则主要对配套募资额进行修改，将原计划募资16.5亿下调为11.28亿。此外，深基地B的原有股东之一普洛斯已确认不行使现金选择权，而全部参与换股，这也说明作为行业龙头对于公司质地以及重组方案的认可。我们预计公司重组有望在年底前完成，届时公司将实现物流+地产双轮驱动格局。整合后因国内物流地产龙头宝湾物流的加入，公司的土地获取能力以及其他地产业态发展方面均将得到提升，营业收入及盈利能力也将进一步优化。

    　　投资评级以及盈利预测

    　　我们仍以原有口径测算明后年业绩：预计16-17年EPS分别达0.23，0.27元，维持“买入”评级。