北辰实业(601588)中报点评：结转上升 销售靓丽

　　事件描述

    　　北辰实业公告2016 半年报，主要内容如下：2016 年上半年公司实现营业收入43.96 亿元，同比增长35.3%，净利润3.96 亿元，同比增长4.35%；净利润率9.01%，同比下降2.67 个百分点，EPS 0.12 元。

    　　事件评论

    　　发展物业结算上升，销售靓丽保障业绩。报告期内，公司营业收入增长35.30%，主要原因在于公司发展物业结算面积增加所致，尤其是位于长沙的北辰三角洲项目更是处于结算高峰期。不过，由于结算毛利率受产品结构原因影响有所下降，因此公司净利润率有所下降，报告期内实现净利润3.96 亿元，同比增长4.35%。公司上半年销售良好，销售面积、金额分别同比增长344%和261%，未来业绩具备保障。

    　　融资成本下降，货币资金充足。报告期内，公司完成了2016 年公司债券（第一期）的发行，以4.48%的较低票面利率募集15 亿元资金，公司资金成本有所下降，从2015 年的6.77%下降至2016 年上半年的6.55%。此外，公司报告期内实现销售回款约90 亿元，同比增长171.42%，公司现金大幅增加之109 亿元，货币资金覆盖率达3.45。

    　　发展物业坚持低成本扩张，深耕成都、杭州。报告期内，公司在发展物业方面坚持低成本扩张战略，通过招拍挂、合作收购等方式新增4宗土地，总建筑面积约54 万平，分别位于成都和杭州，加大了长三角与成渝经济圈的布局力度。

    　　会展业务推进品牌扩张战略。北辰会展集团自成立以来影响力不断提升，公司持续推进会展业务品牌输出战略。报告期内，公司在受托管理、前期咨询方面共签约5 个项目，并与同方传媒、神州优车签署合作协议，形成了全国化、多业态、全产业链的会展业务管理平台。

    　　投资物业重估预期强烈。公司在北京亚奥核心区拥有120 万平优质投资性物业，账面价值仅52 亿元，价值被明显低估，NAV 现金流折现价值超过100 亿元；按照可比公司公允价值估计超过420 亿元。

    　　投资建议：预计2016 年、2017 年EPS 分别为0.22 和0.26 元/股，对应当前股价PE 为20.44 和16.79 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：结转不顺，楼市政策收紧