皇庭国际(000056)年报点评:“业绩拐点+大资管开局”之年

类别:公司 机构:国信证券股份有限公司 研究员:区瑞明/朱宏磊 日期:2016-04-18

事项:

    公司公布S2015年年报。

    评论:

    业绩符合预期

    公司2015 年全年实现营收2.7亿元,同比增长172%;净利润3835 万元,扭亏为盈;EPS0.09 元,基本符合预期;同时慷慨送股,拟以资本公积金向全体股东每10 股转增10 股。

    2015 年:“业绩拐点+大资管开局”之年

    2015 年公司完成了股权整合,引进了战略投资者,实施了员工激励,提出“打造全方位的不动产服务生态系统”的战略目标并以此为指引完善了机构组织,更在整合并购方面动作连连,成果丰硕——

    核心业务稳健经营。核心资产皇庭广场日均客流已稳定在4.5 万人次左右,单日最高客流达到7.8 万人次,创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录;顾客和商户对皇庭广场经营管理的综合满意度均已达到90%以上,广场整体营业收入同比提升达到154%。

    定增顺利完成。通过定增,大股东对公司的控制力进一步加强,核心资产的独立性和完整性得到提升,同时引入了能与公司未来发展战略相融合、且具备丰富的相关行业运作经验和深度合作潜力的战略投资者,公司的资债结构得到了巨大改善。

    员工激励到位。2 亿元的总规模、2 倍杠杆、上市公司董监高及核心员工/集团及集团体系内子公司的大范围参与、董事长郑康豪慷慨为持股计划保驾护航,彰显出公司全员上下船头一致、与公司共成长同发展的决心和意志,为公司在人才保留、长短利益调节等方面作出了保障,也向资本市场发出了积极的信号!目前,上市公司已购买完成,成本均价在26.71 元;集团也已购买完成,但具体成本没有公告。值得关注的是,2 亿元的持股规模,对于稳定皇庭国际这样一个流通股本较小的公司来说作用巨大;而这还仅是第一期的员工持股计划,根据公司公告的《员工持股计划(草案)》,员工持股的上限为总股本的10%。

    机构组织完善。以“打造全方位的不动产服务生态系统”为目标,公司设立了皇庭在线、皇庭基金、皇庭不动产、深国商文博等多家公司,积极探索业务转型,未来将重点向高端消费服务和金融服务等相关产业转型并开拓业务,主要以轻资产模式为导向,构建高端商旅服务、不动产管理服务以及金融增值服务的业务体系。“上扶外助”,核心竞争力进一步提升。①公司下属子公司与集团旗下其他公司签订合同,对深圳市皇岗商务中心(除皇庭V 酒店外)、岗厦皇庭大厦提供物业服务,此举有利于本公司拓展不动产管理服务业务,预计增加公司营业收入和提升综合竞争力;②分别与北京王府井购物中心管理有限责任公司、北京盛立商业投资管理有限公司出资成立合资公司,提升了公司商业地产运营能力,输出儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式及相关内容;③与北京睿信投资管理有限公司成立商业地产行业产业整合的专项并购基金,公司在存量商业地产提效方面的资源和经验将通过该基金对外复制、扩张。

    入主深圳“小贷央行”、构建“人与财富的链接”,为“打造全方位的商办不动产服务生态系统”做出重要布局。同心基金主要核心业务为再贷款及互联网金融业务,从核心业务模式来看,我们认为同心基金扮演的角色相当于“小贷公司”的“央行”,承担着通过为小贷行业融通资金、输血深圳实体经济与小微经济的职责,牌照具有一定的稀缺程度且业务壁垒较高!通过股权收购同心基金股份成为其第一大股东,公司间接获取了小额再贷款业务牌照,为进军金融服务行业、构建皇庭国际金融服务战略体系取得实质性的开端。

    2016:成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,打造不动产综合服务领域的领导品牌

    根据年报,2016 年公司将稳步推进各项战略转型工作,以提供不动产综合管理服务为核心,采取内生式增长和外延式并购的双轮驱动发展方式构建一流的资产管理平台与多维的不动产综合服务生态系统,实现人与财富的汇聚与链接——

    1、公司将对战略实施步骤进行细化并深入研究,对以不动产运营为基础的运营服务,以资产管理为核心的金融服务,以儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式为特色的内容服务三大业务板块进行战略调整,借力资本市场,布局新兴产业;

    2、根据各业务板块的战略需求,整合既有产业,加速拓展新业务,进一步并购符合公司战略转型方向的项目,推广公司品牌形象,提升公司核心竞争力;

    3、着力打造e计划,通过皇庭在线整合相关业务,打造皇庭在线这个客户统一推广平台,实现公司战略转型;4、对已并购的合作项目进行投后管理、运营,严控财务风险,制定切实可行的业务发展模式,确保投资收益,争取早日成为公司新的利润增长点;

    5、支持同心基金稳健快速发展,加快公司金融服务领域布局,在做大现有业务的同时通过合适方式获取更多金融牌照;

    6、通过与王府井管理公司及其管理团队合作,强化皇庭广场品牌及业态规划,进一步提高商业管理水平,提升皇庭广场营业收入及净利润,并以此为基础,实现不动产管理的快速复制。

    “大资管”雏形已成,有望实现高成长,维持“买入”评级

    我们认为:公司通过去年以来的一系列整合、并购动作,在“大资管”业务领域的构建已初步完成,未来有望在商办不动产细分领域构建“人与财富连接”的闭环,以轻资产运营模式拓展存量商办不动产的增值提效、不良资产管理(商办不动产细分领域)及针对业主和创业客群的投融资业务!“大资管”是未来中国的大机会所在,我们看好公司在这一领域的成长性,预计其未来业绩或将实现几何级数增长:2016-2018 年净利润分别为2.5 亿元/4.5 亿元/9 亿元,2015-2018年复合增长率达186%! EPS 分别为0.44/0.78/1.57 元,维持“买入”评级!