上实发展(600748)年报点评：一核多翼 深度整合

　　报告要点

    　　事件描述

    　　2015年度公司实现营业收入66.19亿元，同比增长9.29%，净利润5.2亿元，同比下降43.5%；扣非后净利润2.4亿元，同比下降8.94%。EPS0.48元。其中第四季度单季实现营业收入54.41亿元，净利润3.17亿元。EPS0.29元。

    　　事件评论

    　　营收有所增长，基数效应致业绩下滑。本年度受益于青岛国际啤酒城、成都以及上海大量项目的结转，使得营收同比增长9.29%，项目区域优越带动公司今年房地产销售的毛利率同比增加7.12个百分点。由于上期公司出售子公司股权确认了大量投资收益，本期此项波动导致业绩有所下滑。融资方面，公司2015年通过公司债券、中期票据、定增等多种方式融资，补充中长期低成本资金，导致资产负债率上升至79.79%，但公司的货币资金/（短期借款+一年内到期偿债）比例为1.3，偿债压力较小。

    　　专注区域，主业升级。在项目开发和储备方面，公司重点围绕上海及华东地区进行区域聚焦，采取兼并收购和土地竞拍的方式，先后完成嘉定项目、长沙项目及上投控购的股权收购，且还获得重庆、湖州及上海四块共计50多万方的优质土储，大大增厚公司资源储备。

    　　定增完成，资源深度整合。公司于2015年4月发布公司首次非公开发行股票预案，于2016年1月完成定增，最终募集资金总额39亿元，资金募投项目之一为大股东持有的上投控股100%股权，共计6个优质地产项目和一个地产服务公司，有效的解决了同业竞争的问题，而公司及大股东在同业方面的后续整合也更加值得期待。

    　　拥抱新兴产业，实现跨界融合。公司转型号角已正式吹响，做强主业的同时，借助金融产业、互联网产业、环保节能产业的优势互补和深度融合，加大新产业的投资和拓展力度；公司同时积极打造“产业X+地产”的模式，在金融地产、文化地产、养老地产以及众创空间方面都有新的突破，力求创造更多增长点，努力实现轻重资产同时轮动。

    　　投资评级：公司主业不断升级壮大，且优质资产注入预期强，同时辅之以多元新兴产业的开拓。预计公司2016、2017年EPS为0.42和0.50元/股，对应当前股价PE分别为25和21倍，给予“买入”评级。

    　　风险提示：销售增速下滑，大股东资产注入不达预期。