深度*公司*招商地产(000024)季报点评：三季销售拿地均加快 合并全速前行

招商地产(000024.CH/人民币 33.73; 200024.CH/港币 29.50, 买入)发布 2015年三季报, 1-9 月公司实现营业收入 239 亿元,归属于母公司的净利润 22.19 亿元,与上年同期持平,每股收益 0.86 元; 3 季度营业收入 59.32 亿元、净利润 7,350万元,同比分别下降 23%和 84%,每股收益 0.03 元。

    业绩点评:结算量下降以及汇兑损失导致三季报业绩大幅下滑。

    3 季度单季毛利率 32.7%,略低于上半年的 33.3%,但净利润率则从上半年的13.3%大幅下跌至 2.0%, 3 季度业绩大幅下滑的原因包括:( 1)由于结算进度影响,营业收入下降 23%; ( 2) 8 月份外币汇率波动,外币借款产生的汇兑损失增加, 本年 1-9 月,计入财务费用的汇兑损失达 38,232 万元(其中三季度汇兑损失 42,831 万元) , 去年同期汇兑损失仅 5,015 万元, 公司正在陆续以人民币借款置换部分外币借款,目前人民币汇率进入平稳区域,预计 4季度汇兑损益将不再继续扩大。

    销售同比增长 20%,预收账款较年初增长 50%。

    1-9 月,公司累计实现签约销售面积 235.35 万平方米,同比增加 11.67%;签约销售金额 376.26 亿元,同比增加 20.18%。其中 3 季度单季销售 171 亿元,同比增长 28%。 报告期末预收账款余额 532.72 亿元,较上年末增长 50%,锁定了我们明年预测结算收入的 45%。

    三季度拿地节奏加快,前三季总权益拿地价款 75 亿元。

    公司今年全年拿地权益建筑面积 136 万平米,权益地价 75 亿元,权益比降至41%;其中 70%土地为三季度获取,项目位于广州、南京、杭州、东莞、太仓、镇江等地,另外,厦门东渡 80 万平米邮轮母港项目亦于 9 月获得,标志着公司沿海邮轮母港改造项目的正式落地。

    吸收合并全速前行,招商局蛇口增值空间可观9 月 18 日招商蛇口换股吸收合并招商地产方案出台, 10 月 9 日股东大会高票通过,按计划 2015 年 12 月新的招商蛇口挂牌上市,发行价 23.60 元相当于招商地产 A 股 37.76 元。 合并后的招商蛇口将成为最大规模的自贸园区开发与运营企业,同时也将涉足邮轮产业建设与运营和社区开发与运营三大块。公司在前海蛇口自贸区拥有的 500 万方土地资产, 目前南山、蛇口和前海片区正在成为深圳房地产投资热土,房价快速的涨升对于片区最大土地资源持有者招商蛇口来说将提供巨大的价值重估空间。

    根据盈利预测,招商局蛇口吸收合并后 2015-2017 年合并后备考归母净利润分别为 66.8、 84.0、 102.1 亿元, 15、 16 和 17 年的净利润增速分别为 27%、 26%和 22%,归母每股收益分别为 0.90、 1.13 和 1.38 元,维持公司买入评级。