深度*公司*招商地产(000024/200024):全新招商蛇口整装待发

类别:公司 机构:中银国际证券有限责任公司 研究员:田世欣 日期:2015-08-28

招商地产2015年上半年实现营业收入179.7亿元,同比增长12.01%,归属于上市公司股东的净利润21.46亿元,同比增长20.17%,每股收益0.83元,上半年毛利率下降2.7个百分点至22.5%,但投资收益上升及少数股东权益下降使得净利润率维持了去年同期水平。招商局蛇口吸收合并招商地产方案即将公布,招商地产将变身前海蛇口自贸区综合配套服务企业,我们将在公司正式公布合并方案后出版研究报告重新审视公司投资价值。

    支撑评级的要点

    结算项目均价下行,毛利率下滑净利率稳定。上半年公司结转商品房销售收入164.48亿元,结转面积132.95万平米,均价12,372元/平米,较去年全年下降14.1%。

    2015年前7月销售243亿元,同比增21.9%。2015年上半年销售面积156.66万平米,销售金额205.60亿元,同比分别增加29.6%和14.86%,前7月签约销售面积176万平米,销售金额243亿元,同比增加30.5%和21.9%,但销售均价13,809元/平米,同比下降7%,毛利率呈下行态势。期末预售款443亿元,比去年末增长24%。下半年新开盘多,2015年总可售货值约1,100亿,如果去化率能达到去年平均水平55%,维持15年销售额600亿元预测。

    优质项目储备跟踪中,负债率处于较低水平。上半年公司在上海等城市补充项目资源98.83万平方米,其中权益面积50.31万平方米,同时跟踪着深圳、北京、广州、厦门等地多个优质项目。青岛邮轮母港开发也正式揭牌。公司上半年发行了30亿元中票,进一步改善了负债结构,期末净负债率处于40%的较低水平,美元债务约合人民币98.8亿人民币,可能产生部分汇兑损失。

    招商蛇口即将吸收合并上市,打造独一无二自贸区运营商。招商局蛇口换股吸收合并招商地产事宜已进入后期,公司即将成为深圳土地储备最大的地产公司、同时也将成为唯一一家拥有丰厚的待开发土地资源,前海蛇口自贸区的开发运营服务商。招商局集团对各业务板块的整合和协同,也将助力公司加强产融协同、加速发展。

    评级面临的主要风险

    整体上市的定价,整合后的资产周转效率。

    估值

    招商地产重大无先例资产重组方案即将公布;我们暂时不调整公司的盈利预测和评级,等待方案公布后再做进一步评估。