新世界(600628)深度分析：立足优质商业积极转型 打造中医大健康O2O

立足优质商业积极外延扩张,资产重估价值超过300 亿元:公司商业物业扎根上海南京路商圈,具有强烈资源禀赋,充分分享著名景点南京东路及外滩的游客红利。公司两大物业新世界城、大丸百货经营面积合计32 万方,其中,新世界城21 万方是南京路商圈面积最大、业态最丰富、功能最齐全的综合体,大丸百货15 年新开业,覆盖外滩广泛人群,定位高端,预期培育期较短,快速实现盈利。公司资产重估价值保守估计近302 亿元(中性估计436 亿元),较当前市值有超过5 倍空间。公司未来将立足优质商业物业,积极拓展互联网平台,实现线上线下互动融合。

    老龄化、亚健康人群上升,大健康潜在需求巨大:我国人口老龄化问题不断加剧,预计到2050 年60 岁以上人口占比将超38%,同时老年人口的医疗卫生消费占 GDP 的比重将达到33%以上。同时,年轻人群中由于生活节奏加快、工作压力增大,亚健康问题愈发突出,近76%白领处于亚健康,60%处于过劳状态,上海等一线城市的亚健康问题尤其突出。随着消费能力的改善与健康意识的提高,养生保健市场将不断提高,考虑西方国家人均健康消费是我国当前水平的6 倍,未来5 年内养生保健市场规模将突破10 万亿。

    挖掘优势布局产业链,打造中医 O2O 平台:中医是我国人民数千年智慧的结晶与沉淀,其以慢性温补受到消费者的广泛认可,中医产业是大健康产业的重要子领域。公司依托老字号品牌优势,定增实现大健康产业拓展,将构筑起以蔡同德堂为核心的养生保健产业链,以群力草药店为核心的肿瘤及疑难杂症中医药诊疗产业链的大健康综合服务提供商,借助互联网打造线上、线下相结合的健康服务平台,主动迎合与满足我国急剧增长的大健康服务需求,尤其是中医诊疗需求。未来公司将围绕大健康服务平台,展开多种业务及品类的拓展,拓宽O2O 服务,以门店为基础,将部分业务搬至线上,覆盖更广人群,增加用户粘性内容。

    下调盈利预测,给予买入-A 评级。考虑定增营销及打完百货开业费用,我们预计15-17 年EPS 分别为 0.18 元、0.30 元、0.39 元,对应当前股价PE 分别为85 倍、51 倍、39 倍,给予“买入-A”评级。

    风险提示:消费市场低迷,大健康行业增速放缓,转型低于预期。