璞玉共精金*公司*南国置业(002305)中报点评:业绩同比持平 经营回到正轨

类别:公司 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:田世欣/袁豪 日期:2014-08-22

南国置业上半年实现营业收入5.8亿元、净利润1.2亿元,分别同比下降16%和持平,物业结算偏少,但租金和物管收入获得大幅增长;销售方面,估算公司上半年销售近9亿元,预计全年销售同比略增;近期电建地产完成对公司的部分邀约收购,正式荣升为第一大股东,这将推动电建地产加大对公司的资源和资金方面的扶持力度,利好公司长期的发展;此外,7月电建集团与武汉政府签约轨交等多个基建项目,这将利于后续公司轨道物业获取能力的提升。我们维持14-15年预测每股收益为0.75元和0.97元,将目标价由8.17元下调至7.27元,相当于9.7倍2014年市盈率和20%的2014年NAV折让,维持谨慎买入。

    支撑评级的要点

    上半年净利同比持平,预告前3季度降幅0-20%。上半年,营业收入5.8亿元,同比下降16%,其中,物业销售收入同比下降24%,而出租收入和物业管理费收入同比增长,源于运营面积的提升以及培育期租金优惠政策的贡献;净利润1.2亿元,同比持平;每股收益0.12元;毛利率和净利率分别为52.6%和20.2%,分别提高6.7和3.3个百分点;加权平均净资产收益率4.4%,下降1.1个百分点。此外,公司预告前3季度净利润为1.4-1.7万元,同比下降20%-0%。

    电建正式荣升第一大股东,推动南国更健康发展。上半年中,电建地产完成了对公司的部分邀约收购,目前电建地产合计持有公司股份约3.96亿股,占总股本40.94%,已成为公司第一大股东,这利于理顺公司的股权结构和管理结构,推动电建地产加大对公司的扶持力度。

    上半年预计销售近9亿元,预计全年销售同比略增。上半年,销售商品、提供劳务收到的现金9亿元,同比增长70%,估算上半年销售近9亿元,主要销售项目为雄楚广场和汉口广场。展望全年,随着下半年行业环境的转好,预计公司全年销售较去年的25.5亿元略增。

    电建集团与武汉政府签约,利于公司轨道物业的获取。7月,武汉市政府与公司的实际控制人电建集团签署了战略合作框架协议,前者支持后者参与武汉市轨道交通建设、东湖开发区等多个基础设施项目建设,而后者力争未来五年内在武汉投资不低于300亿元;而电建地产曾承诺在双方竞争业务领域中给予南国优先发展权,因此,后续公司获取轨道物业的能力将有所提升。

    期间费用率、负债率均上升较多。报告期内,期间费用率由去年同期的6.2%大幅提升了6.6个百分点至12.8%,其中为管理费用率和销售费用率上升较多;报告期末,负债率72.0%、净负债率149.6%,分别较年初提升了4.8和39.8个百分点,货币现金覆盖短债比为0.9,较年初下降0.1。

    评级面临的主要风险

    上市公司管理层与新进大股东的文化冲突;武汉商业地产竞争恶化。

    估值

    我们维持 14-15 年预测每股收益为 0.75 元和 0.97 元,将目标价由 8.17元下调至 7.27 元,相当于 9.7 倍 2014 年市盈率和 20%的 2014 年 NAV 折让,维持谨慎买入。