铁岭新城(000809)调研报告：国家湿地公园催升土地价值 新城扩区将水到渠成

投资要点:

    国家湿地公园开发加速,新城品质提升正当时。1)莲花湖国家湿地公园毗邻铁岭新城北侧,公园从2012 年起渐入成熟期,目前游客人数快速上升,13 年已超60 万人次。由于东北地区水系和湿地较少、重工业污染相对严重,莲花湖对周边居民具有巨大的吸引力。铁岭市政府今年将进一步增加公园餐饮、住宿、公交等配套建设,以进一步吸引游客增长。同时,莲花湖湿地公园二期工程目前也已经启动,计划到2020 底,公园面积将超过30 平方公里。2)莲花湖国家湿地公园的建设和成熟,一方面铁岭新城的自然生态环境及商业氛围得以改善,同时游客数量提升也将为铁岭新城带来更多的人气和商业发展机会,共同促进铁岭新城近湖区域土地及住宅价值的提升。

    莲花湖区域渐趋成熟,新城扩区将水到渠成。1)铁岭新城规划面积22 平方公里,目前仅剩下凡河以南约1.8 平方公里(合2700 亩)左右尚未完成以及开发,公司后续新业务亟待拓展。2)目前,随着莲花湖湿地公园的开发成熟,临湖观光、娱乐、餐饮、住宿等商业配套活动已经建立并日渐活跃,下一步铁岭新城范围向莲花湖及其周边区域扩张已经水到渠成。3)预计莲花湖周边区域可供开发的配套土地约有20000 亩左右,相当于铁岭新城目前年土地销售量的20 倍,未来可做旅游、养老、商业及高档住宅等之用。一旦新城扩区实现,公司在承接莲花湖临湖土地一级开发方面具有天然的竞争优势。公司若能承接这部分土地的一级开发,RNAV 将大幅提高。

    投资建议:莲花湖国家湿地公园开发日渐成熟,催升临湖土地价值,铁岭新城扩区也将水到渠成。公司目前估值低于行业平均,维持增持评级。目前莲花湖国家湿地公园开发渐趋成熟,自然生态环境及商业氛围得以改善,共同促进铁岭新城近湖区域土地及住宅价值的提升,同时也带来铁岭新城扩区需要。公司若能承接扩展区域的土地一级开发,则RNAV 将大幅提高。暂不考虑扩区影响,我们预计公司14-16 年EPS 分别为0.73、0.73、0.74 元,对应PE 分别为6.5、6.5、6.5 倍,低于一级开发公司平均22 倍的水平,维持“增持”评级。