凤凰股份(600716):文化地产先锋 养老产业新锐

类别:公司 机构:国信证券股份有限公司 研究员:区瑞明 日期:2014-01-14

事项:

    凤凰股份1月13日晚间公告和中央商场(600280)近日签订了结成战略合作伙伴的框架协议。据协议,在凤凰股份开发的城市综合体及商业项目中,中央商场将优先安排中央商场旗下的连锁店作为主力店在项目中推出;中央商场参与凤凰股份开发的商业项目,同时将凤凰集团旗下的各类文化消费类品牌店优先安排入驻在各地的连锁店项目内;双方将根据每个项目的具体条件,拟定相应合作模式。

    评论:

    框架协议签署,将与中央商场将形成强强联合、优势互补

    中央商场不仅具备强大的商业品牌资源和商场管理经验,而且是一家具有互联网思维和自我革命精神的公司,打造的“云中央”——雨润中央商场购物平台已于2013年11月11日正式运营,移动APP“中央商场”也已于2013年12月28日在IOS平台和安卓平台正式上线。而凤凰股份的实际控制人是江苏省人民政府,第一大股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司,而江苏凤凰出版传媒集团有限公司同时也是凤凰传媒(601928)的大股东,因此,凤凰股份具备丰富的社会文化资源。我们认为,达成本次战略合作意向后,双方将形成强强联合、优势互补,定能打造商业、文化地产新格局。

    具备基因优势,公司已是A股文化地产先锋

    由于凤凰集团在发行出版业的优势地位以及在江苏省内的独特地位,公司已成为A股中的文化地产先锋,在房地产开发领域,是以文化经营与文化消费为中心,同时推进周边商、住项目开发。目前公司文化地产具备两大优势:①政府导向带来行业壁垒和拿地优势;②通过文化品牌提升物业价值。

    进军养老产业,成长空间更为广阔

    公司于2013年10月22日公告:在稳步推进文化地产的同时,公司充分认识到人口老龄化给我国养老产业带来的巨大需求及机遇,特别是《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的出台,为养老产业的发展奠定坚实的基础。为了更好落实公司探索养老产业的新产业发展方向,进一步整合文化、医疗、地产等资源,努力实现房地产开发与养老产业的有机结合。公司决定投资5亿元成立专业的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。

    养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业,涵盖居住、护理、医疗、康复、健康、管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等。

    中国正经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程;预计至“十二五”期末,老年人口规模将达到2.21亿元,占全国人口比重升至16%;至2050年,我国老年人口数量将占全国总人口的1/3。按照国际通行标准,一个国家60岁以上的老年人口或65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%,那么这个国家就达到人口老龄化(我国从2005年开始进入老龄化社会)。

    2010年,我国老年人退休金总额达8383亿元;2020年,将达28145亿元;到2030年,退休金总额将达到73210亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。综上,中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。

    根据国务院办公厅印发的《"十二五"社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》提出“90/07/03”模式,即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。截至2012年,全国有各类养老机构4.02万所,床位416万张,占老年人总数的2%;收养老年人接近310多万人,接近1.6%比例,大大低于发达国家5%左右的平均水平。

    目前我国每千位老人拥有床位数大大低于发达国家,在发展中国家中也处于较低水平。根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,到2020年床位数将较2012年增长134%。2012年老龄人口1.93亿,按照3%机构养老,则需床位579万张(缺口163万张)。

    目前,社会资本参与养老产业已有所发展,其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中,这一领域的活跃投资者包括:民营养老服务机构、地产商、保险公司、境外投资者等。

    就养老地产而言,据统计,目前全国有80家地产商进入养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目达百余个。

    我们认为,养老地产将快速发展阶段。先期进入市场的企业随着运营经验的积累,运营模式,盈利模式趋于成熟后,将迅速开始大规模复制、推广。

    政府对养老产业重视,政策扶持层出不穷

    我们认为,政府近年来对于养老产业愈发重视,中央和地方已不断出台推动养老地产发展相关配套政策,规范行业发展,近期主要从土地、财税等政策上予以支持。

    自1996年是8月全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》以来,我国先后共制定了约200多个老年政策法规,数量众多,涉及面广。

    2011年以来地方养老产业政策法规进入频繁出台期。

    尽管近年我国养老地产政策法规密集出台,但多为纲领性、原则性的政策,但要落到实处,具有实际可操作性,则尚待进一步完善实施细则。其中,核心配套政策包括以下几个方面:

    1. 明确养老地产用地性质,设立“养老地产用地”专项用地类别。

    2. 将养老用地供应纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划。

    3. 根据养老地产项目运营特点,在企业所得税、土地使用税、营业税等方面根据营运模式确定优惠幅度。

    文化地产先锋,养老产业新锐,给予“推荐评级”

    综上所述,我们认为公司不仅是文化地产先锋,更是养老产业新锐。相对于传统房企,公司在战略上的布局,既能避开传统住宅产业、传统商业地产的天花板,又能避免与大开发商在传统住宅领域的正面交锋。对于养老产业,特别是养老地产的广阔前景,我们将在后续专题研报中做进一步分析。预计公司2013-15年EPS分别是0.40/0.70/0.91元,首次覆盖,给予“推荐”评级。