铁岭新城(000809)年报点评：城市综合运营商 业绩稳中有升

2012年，公司实现营业收入13.96亿元，同比下降0.45%；营业利润8.59亿元，同比增长4.19%；归属母公司所有者净利润6.33亿元，同比增长4.22%；基本每股收益1.1500元。

    基本面描述。公司属铁岭市政府为开发铁岭新城而专门成立的政府融资平台，主要负责土地一级开发。铁岭新城规模面积约为22平方公里，功能定位是铁岭市和铁岭县的行政中心、沈阳经济区的旅游休闲度假中心，为沈阳700多万人口和沈铁工业走廊中的专用车生产基地、东北物流城、北方金融后台服务基地以及辽宁职业教育基地等150万产业区人口提供规模化、现代化和适宜人居的生活服务配套区域。

    公司业务经营情况。2012年，公司主营业务继续向好，随着哈大高铁的正式通车，高铁火车站（铁岭西站）正式落户铁岭新城区，对铁岭新城的对外招商工作带来了很好的机会。随着国内一线品牌开发商纷纷进驻铁岭新城区，市场将存在较大的溢价空间，公司作为土地一级开发商将会迎来难得的发展机遇。

    期间费用控制良好。期内公司期间费用率7.28%，同比下降0.19个百分点。其中，销售费用率0.32%，同比增加0.11个百分点，主要是本期加大销售力度所致；管理费用率2.93%，同比下降1.35个百分点；财务费用率4.03%，同比增加1.04个百分点，主要是费用化融资增加所致。

    长期资金压力下降，短期资金压力减小。期末资产负债率37.5%，剔除预收账款后的真实资产负债率为37.41%，同比下降2.52个百分点，长期资金压力下降；期末账面货币资金1.45亿元，同比增长0.23%,"货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）"为0.46倍，同比提高0.06，短期资金压力下降。

    一级土地开发资质。公司地处辽宁省铁岭市，属于三四线城市，正是新城镇化战略需要发展的地区。公司的运营模式为政府主导、市场化运作，对铁岭新城区的22平方公里的土地独家开发运营，具有不可替代性。从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求。

    我们之前预计公司2013-2014年的每股收益分别为1.03元、1.11元，按2013年5月7日收盘价7.99元来测算，对应动态市盈率分别为8倍、7倍，维持“增持”的投资评级。

    风险提示：房地产调控时期，项目销售不佳导致收入减少；政府财政吃紧回款不利