宝安地产(000040)中报点评：毛利率大幅提升

2012 年上半年业绩概述：公司实现营业收入3.27 亿元，同比增长11.91%；营业利润1.8 亿元，同比增长9.12%；归属母公司所有者净利润1.28 亿元，同比增长8.59%；基本每股收益0.27 元/股。

    毛利率大幅提升。公司主营业务涉及房地产开发及物业管理、出租车运输、物流业以及酒店管理，经营地区主要为广东、湖南和西安。近期以来公司逐步剥离清理非地产业务，集中力量做大做强房地产开发业务。本期公司毛利率较去年同期有较大幅度提升（提升28.4 个百分点至74.4%），主要原因在于本期公司销售存量房新风花园商铺，其成本经逐年摊销后较低，也是本期净利润同比增长的主要因素。

    销售同比增长。公司期内销售的主要为西安“鸿基·紫韵”项目以及其余项目的尾盘，销售商品及提供劳务收到现金4.71 亿元，同比增长35.55%。截至2012 年二季度末尚余预收款项5.03 亿元，业绩保障度一般。

    拿地依然较积极。报告期内公司通过招拍挂以及受让大股东宝安集团旗下惠州房地产公司，共新增43 万平米土地储备，公司表示在2012 年公司计划在二三线城市继续新增2-3 个项目，可持续经营能力逐步提升。

    资金面良好。截至2012 年6 月底公司账面现金为2.94 亿元，较年初下降18.78%，但手头现金对于短期债务的覆盖率达到3.15，短期偿债能力充裕。真实负债率仅为39.31%，低于行业平均水平。

    旧改项目进展顺利。公司目前有两个项目入选深圳城市更新计划，其中草埔宝安·宝翠苑项目已完成厂房拆除及边坡支护的准备工作，龙岗鸿基花园四期仍有待政府审核。

    盈利预测及投资评级。我们预计公司2012年-2013年EPS为0.16元、0.21元，以最新收盘价3.85元计算，动态市盈率为24倍和18倍，公司项目储备较少，新拿项目预计于2013年起才能逐步贡献收益，维持“中性”评级。

    风险提示：大盘系统性风险；销售和结算进度不达预期