凤凰股份(600716)年报点评：期待文化地产发力

投资要点：

    1．事件

    凤凰股份公布2011 年年报：实现营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到17.11 亿元和2.34 亿元，分别增加54.16%和26.04%，折合每股收益0.32 元，略低于市场预期。

    2．我们的分析与判断

    （1）项目推盘量加大，销售有望突破

    2011 年，公司合同销售额仅为8.8 亿元，低于预期。主要是公司推盘项目较少，仅为凤凰和熙办公楼住宅和凤凰和美的4、7 栋在售；同时，公司项目也受到了整个市场环境影响。

    2012 年，凤凰股份销售将会有较大的增幅，我们这样判断的底气来自于，今年的推盘量要加大，推盘项目个数由2011 年2 个项目上升至2012年4 个项目，即凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山庄和苏州凤凰国际书城，保守估算，这些项目的推货价值在45 亿元左右。

    （2）财务稳健，2012 年有望逆势抄底

    2011 年，公司没有大幅拿地，仅获取盐城60 亩项目储备；从现金与短期债务和一年到期债务比大于1 来看，凤凰股份财务稳健，因而公司有财力在2012 年逆势抄底，公司年报称：有多个有意向且在商谈的项目。

    （3）坚持文化地产路线，与凤凰传媒齐发展

    2011 年，兄弟公司凤凰传媒上市；2012 年文化产业规划出台，面对这样的机遇，凤凰集团的先发优势明显，凤凰传媒首先受益，也将有力的支撑专注于文化地产发展的凤凰股份的发展：在省内外快速获取文化地产项目。进而实现地产与传媒的共同发展。

    3．投资建议

    根据对项目的跟踪，2012 年结算收入主要来自于凤凰和美、凤凰和熙及凤凰山庄。预计2012 年的营业收入为18.07 亿元，EPS 为0.45 元，PE 为13.8 倍；NAV 为6.25 元/股，折价2%，综合考虑，给予“谨慎推荐”评级。