新黄浦(600638)2011年年报点评:地产项目开发有序 毛利出现严重下降

类别:公司 机构:西南证券有限责任公司 研究员:肖剑 日期:2012-03-09

点评:

    项目有序进行,毛利严重下降。报告期内,公司主要地产项目进展较为理想。其中,青浦华新 2号项目,已开工面积 202,887平方米,施工桩基工程、基础工程,以及住宅主体结构封顶基本完成。青浦徐泾北 B 块项目,一标段桩基工程完成 70%,二标段桩基工程完成85%。浦东“南馨佳苑”经济适用房项目,各项竣工验收备案证书全部办结。普陀“怡佳公寓”项目殊为不易地相继办结申领档案验收合格证、竣工规划验收合格证、竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、商品房预售许可证等交房入住全部手续。其他项目也在有序进行。从公司运营可以看出,公司项目进行较为顺利,但是成本增长过快,使得毛利率出现重大下滑,其中地产业务毛利率由2010 年的 53.38%下降至 26.37%。在调控环境下,公司为了确保项目平稳进行,降低了盈利能力。预期 2012年,毛利率下降的预期将依然延续。

    其他业务发展较快,毛利率出现严重下降。公司其他业务发展较快,其中: 科技京城新增租赁面积 11,800 平方米, 实现租赁收入 5,851.98万元,完成全年预算 95.78%。赛格市场收入 3,365.15 万元,完成全年预算 104.93%, 主营业成本 2,201.78万元, 完成全年预算 109.17%,超额完成利润指标。弘浦商业收入 4,017.17 万元,比去年同期增长12.14%,实现净利润 852.88万元,比去年同期增长 90.76%。期货业务收入 1,990.35 万元,利润总额 422.67 万元。但是公司为了保持收入增长,依然付出了较高的成本。使得公司服务业毛利率由 2010年3.81%下降至-12.77%。 随着公司运营策略的调整, 我们预期 2012年,公司服务业毛利将有所上升,但绝对水平依然不高。

    维持 “中性” 投资评级。 预计公司 2012至 2014年的EPS分别为 0.50元、0.63元和 0.79元,对应动态市盈率为 20倍、16倍和 12倍,给予“中性”的投资评级。