新黄浦(600638)三季报点评：稳中求变 力争辉煌

公司今日公布三季报业绩，前三季度合计营业收入为6.14 亿元，净利润为2.1亿，同比分别增长113%和30.8%，每股收益为0.371 元，公司营业收入增长较快主要是公司普陀区怡隆项目实现销售收入结转5 亿元所致。

    房地产住宅投资稳健至上保障性住房为投资重点：公司作风稳健，住宅开发方面，主要依托保障房业务，适当参与商品房开发，按建筑面积计算，目前已开发的4 个项目中保障性住房（包括经适房和动迁安置房）与商品房的面积之比为12.42：1，保障房项目业绩贡献较为稳定，预计2011 年、2012 年，保障房项目可为公司回笼现金4.6 亿和6.8 亿，创造净利润值分别为1.36 亿和1.94亿，利润率较高的原因是公司主要参与毛利水平相对较高的配套商品房，经适房的参与比例较低。

    公司踏准房地产与资本市场双周期，低价“加仓“，提高项目收益水平：公司在09 年低迷时期以5.9%的低融资成本获取了10 亿的债务融资，并以2.44亿元购得上海黄金地段北外滩浦江国际金融广场55%股权，根据申万测算，北外滩商业地产平均租金为5 元/平米/天，可租面积保守估计为8.4 万（70%的建筑面积），出租比例90%来计算，公司2013 年开始每年可获取净租金7484.4万元，租金回报率为31%，远高于上海高档甲级写字楼7.6%的平均水平，而公司2010 年租金收入约为2.8 亿，单个项目将提升该房地产租赁业务26%。

    金融牌照完整，间接分享金融改革和创新的盛宴：公司直接间接控股期货、信托和基金公司，牌照种类丰富，能够充分享受我国金融改革和创新的大蛋糕。

    维持增持评级：公司11 年、12 年EPS 分别预计为0.46 元和0.60 元，地产每股RNAV 为11 元，给予30%折价，加上金融股权业务每股价值3 元，公司合理价值大约在10.7 元左右，目前尚有26%上涨空间，因此维持增持评级。