京能置业(600791)半年报点评：全年可结算面积多 预收款锁定业绩

2011年上半年，公司实现营业收入6.74亿元，同比增长1649.35%；营业利润1.27亿元，同比增长5311.99%；归属母公司所有者净利润5579.33万元，同比增长7871.29%；基本每股收益0.12元，每股净资产2.16元。

    净利润大幅增长的主要原因：一、报告期内公司符合收入确认条件的已销售房地产开发项目与去年同期相比增多，上年基数较低；二、期间费用率大幅下降80.7个百分点至3.6%；

    项目陆续结算，业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4 个：

    银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。1）、四合上院结算带来业绩释放。四合上院项目地上建筑面积约15 万平米，公司拥有其62%的权益。2010 年结算的主要是其1 号楼，2、3 号楼在2011 年结算。2）、其他项目情况。京能天下川项目总可售建筑面积约70 万平米，公司拥有该项目70%的权益，2009 年公司已通过出售在建工程（建筑面积7.47 万平米），确认收入1.53 亿元。京能花园项目建筑面积14.6 万平米，公司拥有100%的权益，已经开始在报告期内参与结算。天津港东疆港区项目：2010 年9 月公司以2450 万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权（并表），从而参与天津港东疆港区港地产项目开发，该项目位于天津港东疆港区南部，占地面积39.48万平米，地上建筑面积约77.46 万平米。3）、预收款项高度锁定未来业绩。报告期末，公司的预收款项余额为18.48 亿元，较期初增长7%。

    短期无偿债压力，长期财务结构稳健。报告期末，公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为4.01亿元，货币资金为7.09亿元，短期无偿债压力；剔除预收款项的资产负债率为36.36%，较期初的40.72%下降4.36个百分点，长期财务结构稳健。

    盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012 年每股收益分别为0.64 元和0.71 元，按最近的收盘价5.58 元计算，对应的动态市盈率分别为9 倍和8 倍，估值水平较低，维持“增持”投资评级。

    风险提示。公司目前规模较小，项目储备较少，业绩可持续性尚不明朗；项目结算进度不达预期的风险。