万通地产(600246)：从高端双轨推进 背靠京津放眼川琼

一、公司双轮驱动发展执行非常明确，商业地产和住宅地产并举有助于平衡公司在业务上的风险。公司在商业地产业务上的发展顺利，未来随成都项目的顺利开展和中服Z3地块的开发，公司的商业地产项目将有较大的增强。

    二、公司在环渤海外的拓展不算顺利，但我们看好公司在环渤海外区域公司项目的进展情况。由于采取了"傍大款"战略，我们认为海南三亚奥林匹克湾项目具有较大的可能性能够在未来确定项目的开发权。此外，拥有全部权益的成都项目也将进入实质性的开发销售阶段，将为万通开拓新的根据地。

    三、公司在环渤海内的项目运营相当顺利。在住宅方面，未来在北京及北京周边天竺新新家园项目和香河万通项目都将成为未来的销售主力。而天津的项目也将持续体现万通在天津市场的持续影响力。此外，中服Z3地块的开发将大大增强公司在北京商办市场的品牌影响力。

    四、首次给予买入评级，6-12个月的目标价格8.5元。根据测算，在不考虑北京中服Z3项目和三亚奥林匹克湾项目的背景下，公司的RNAV为每股10.10元/股，较2011年1月14日收盘价6.11元/股折价率达到39.50%；公司2010年至2012年的每股收益分别0.44元、0.50元和0.58元，以2011年1月14日收盘价6.11元/股计算，公司2010年至2012年的PE分别为13.87倍、12.20倍和10.60倍。公司2010年至2012年的每股净资产分别为2.07元、2.57元和2.13元，以2011年1月14日收盘价6.11元/股计算，公司2010年至2012年的PB分别为2.24倍、1.89倍和1.61倍。