中国宝安(000009)：价值显著低估 新能源汽车和房地产配置首选

分拆上市政策放开将为负极材料全球第二、国内第一、一直渴望分拆上市的子公司贝特瑞打开资本市场大门，预计分拆上市前景将日益明朗。

    公司主业为新能源高科技、房地产、医药三块。未来3 年内房地产将是主要利润来源，而新能源高科技将加大投入，抓住政策和市场机遇做大做强，最终实现利润贡献上三大主业的三足鼎立。

    房地产主业的竞争优势集中体现在：开发历史悠久、品牌好；项目储备具备规模优势；土地成本非常低；分布于成长性更好的二三线城市。

    新能源锂电池产业链完整，行业地位高、未来成长性高。贝特瑞是负极材料世界龙头，负极材料国家标准唯一制定者；天骄是三元正极材料国内龙头；宁波拜特有望成为国内动力电池检测设备制造龙头之一。贝特瑞和天骄的磷酸铁锂正极材料业务异军突起，已具备规模和成本优势。

    年报等公开披露资料显示贝特瑞和天骄10 年都将进行大规模产能扩张。

    不考虑可能变性为商业的三亚海棠湾880 亩农场土地，公司现有房地产储备RNAV 估值 9.6 元，相对目前8 元的股价折价20%。360 万平米建面项目平均楼面地价仅970 元；在上海陆家嘴等商业地产约20 万平米。

    新能源汽车锂电池业务奠定公司未来的估值增量，若只考虑贝特瑞和天骄则重估价值贡献3.2 元（若不考虑上市时股权摊薄则RNAV 4.2 元）。

    控股29.27%的马应龙代表的医药贡献重估价值1.27 元/股，控股深鸿基、参股创业板鼎龙股份、鼎汉技术贡献重估价值0.67 元/股。

    公司重估价值14.70 元，相比公司目前8 元股价，折价幅度高达45%。

    用市值倒推法估算则目前股价对应360 万平米开发类项目权益建面市值仅16 亿，相当于楼面地价660 元，而重置成本在3000 元以上，低估70%。

    预计10、11 年EPS 为0.41、0.57 元，其中10 年地产贡献EPS 0.26 元。

    维持增持，综合分类PE 和重估价值估值目标价13 元，建议积极配置。