香江控股(600162)2009年年报点评：关注大股东资产注入和再融资进程

因项目结算速度及毛利率低于预期，09 年营业收入21.68 亿，净利润2.56亿，同比分别增长10.0%和21.3%，实现0.33 元EPS，低于我们0.37元的预期，拟10 派0.5 元。

    始于04 年的集团商品房开发资产注入为公司业绩增长提供动力。商品房结算面积和结算收入为34.35 万方和19.74 亿，同比增长17.1%和4%；

    其中商品房与商铺卖场销售分别贡献收入的76%和15%。

    地价成本低，毛利虽有下降但仍维持高水平。商品房毛利率从08 年的54%下降至46%，结算收入主要来自番禺山水华府及增城翡翠绿洲，均价5747 元，同比下降11%；商贸毛利率从08 年的60%下降至42%。

    09 年可售量少，未从广深区域行业回暖中充分受益。全年销售面积26.35万方，销售金额15.59 亿，同比分别增长21.8%和13%，销售均价5917元，同比下降7.3%。年末已售未结7.21 万方，金额3.25 亿。

    年末账面资金24.4 亿，财务较安全。资产负债率71.1%，真实负债率66.7%；净负债率-3.5%；12 月引入中融信托为增城香江获得4.98 亿融资。

    资产注入启动，将低价新增天津336 万方储备。11 月董事会通过以不低于6.65 元/股发行不超过2.83 亿股募资18.8 亿，大股东以天津公司98%股权认购不超过7995 万股，股权作价5.32 亿，每平米作价161 元。

    一级开发、二级竞拍、股权收购及项目合作等多方式拓展开发区域，10年初新增株洲、鄂州共计98 万方商住储备，平均楼面价314 元。

    总储备656 万方，布局一二三线城市，战略定位为中高端精品住宅+商业地产，但商贸地产盈利能力较弱，住宅主业需进一步做大做强。住宅项目主要分布在广州、广东恩平、成都、连云港、鄂州和株洲；商贸分布在保定、南昌、成都、长春、郑州、聊城、景德镇和洛阳等。

    调整10-12 年EPS 至0.45、0.61 元和0.82 元。更新后RNAV 9.12 元，给予10 年20 倍动态PE 和RNAV 平价估值，目标价9 元，谨慎增持。