宏观专题研究:地产纾困有了新变化

类别:宏观 机构:民生证券股份有限公司 研究员:周君芝/周恺悦 日期:2022-11-27

今年7 月地产风波引发社会各界对地产忧虑,保交楼政策开始浮出水面。

    中央和地方纷纷出台相应纾困政策,推进楼盘复工并提振楼市信心。11 月以来,地产利好政策频出,较之前(主要是三季度)地产纾困有明显改善。

    之前(主要在三季度推出的政策)地产保交楼纾困方式可以分为三类。

    第一类,各地自主设立纾困基金。郑州市设立100 亿房地产纾困基金,由市财政局下属国企牵头出资,房企与地方平台建立子基金,随后申请母基金支持,房企是最终还款人。

    第二类,政策性银行设立2000 亿专项借款。省政府“统贷统还”,其为最终还款人。

    第三类,政策性银行提供的棚改贷款。郑州市与国开行签订了1600 亿棚改项目贷款。同样采用“统贷统还”模式,但统贷统还主体为市级政府,市区级政府为最终还款人。

    之前三类保交楼纾困工具的内核机制及针对性目标存在差异。

    地方纾困基金针对地产项目,要求后续销售收入能够覆盖投资支出,并且资金成本较高。

    此类基金旨在筛选出停工楼盘中的优质项目,对实质性解决大面的保交付问题,效果有限。

    2000 亿专项借款面向已逾期交付停工项目,资金成本适中。专项借款能够相对解决商业价值较低项目的保交付问题。资金仅能用于工程续建,无法给房企提供额外流动性。

    1600 亿棚改贷款主要用于回购地方安置房,资金成本相对较低。棚改贷款一方面能够用于续建停工安置房,解决部分拆迁居民的居住民生问题,另一方面通过安置房的回购,可以给房企提供一定流动性,缓解房企资金压力。

    之前三类保交楼纾困方式各有推进难点。

    地方纾困基金最大的难点是,符合基金要求的项目有限。纾困基金对项目未来收益要求较高,本身符合条件项目数量有限,各城市设立的基金规模也普遍低于50 亿元。

    2000 亿全国专项借款最大的难点是,投放速度较慢,体量规模小。2000 亿面向的停工项目往往背负沉重债务负担,专项借款到位前,需要耗费较长时间厘清项目资方及债务人利益关系,影响资金投放效率。

    棚改贷款最大的难点是,项目收益有限,难在全国大面铺开。棚改贷款依靠未来土地出让金,当前土地市场低迷,棚改贷款大规模投放或将加大基层政府财政金融风险。

    11 月保交楼纾困工具箱扩容,后续地产复工复产有望加速推进。

    11 月11 日央行、人民银行、银保监会出台十六条地产纾困措施,11 月21 日新设立2000亿保交楼免息再贷款。相较此前的保交楼纾困方式,本轮地产政策更专注“保项目主体”。

    其一,对于2000 亿全国专项借款,“十六条”鼓励商业银行提供专项配套融资,且后续半年内不调整贷款风险分类。2000 亿再贷款加持之后,后续或有更多资金投向已逾期停工项目,保交楼问题解决进展有所加快。

    其二,对于棚改贷款,“十六条”鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于租赁住房提供资金支持,且该项贷款不纳入贷款集中度管理。后续政府相关部门或能够获取租赁住房贷款,向地产商回购住房,租赁住房回款也能成为政府后期还款来源。如此一来,政府既可以储备租赁住房房源,又可为地产行业注入流动性。

    11 月纾困政策的力度更向房企主体倾斜,这一思路较之前有明显调整。我们预计此类纾困政策效果也会明显改善,后续地产复工复产有望加速推进。保交付预期夯实之后,居民信心才会企稳,这对今年以来偏弱的内需经济而言,无疑是一个好消息。

    风险提示:疫情发展超预期,房屋销售修复不及预期。