宏观周报:房地产投资有哪些新变化?

类别:宏观 机构:光大证券股份有限公司 研究员:高瑞东/刘文豪 日期:2022-07-04

  核心观点:2021 年10 月以来,房地产建安投资对GDP 形成的综合贡献持续下行,这一趋势自今年3 月以来开始有所放缓。向前看,一方面,新增信托贷款和房地产产业债等自筹资金收缩明显放缓,进而有望推动施工面积增速企稳回升;另一方面,国内疫情缓解后,中央和地方政府密集出台了大量刺激商品房市场需求端的政策,同时,考虑到2021 年下半年,商品房销售增速陡峭下行带来的低基数,后续商品房销售增速有望持续回暖,进而推动施工强度增速修复。因而,房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势,对固定资本形成的拖累作用也将逐渐减弱。

      现状:房地产投资对于固投和GDP 的拖累作用正在趋弱在固定资产投资中,房地产开发投资的占比常年维持在20%-30%之间,因而,房地产开发投资的稳定,对于投资支撑“稳增长”具有重要作用。根据我们的测算,房地产建安投资对GDP 形成的综合贡献(直接占比和间接拉动的增加值占比),已经由2021 年9 月的19.6%下行至2022 年5 月的13.5%,但是这一下行趋势自2022 年3 月以来已经呈现明显的放缓态势。

      趋势:房地产建安投资增速有望在三季度末企稳回升今年3 月份以来,无论是新增信托贷款,还是新增房地产债,收缩幅度均明显收窄。如果这种融资收缩幅度的收窄,主要源于房地产企业的主动行为,可能蕴含着后续施工面积增速有望企稳回升,根据自筹资金增速对施工面积增速的领先关系,我们判断施工面积增速企稳的时点可能会出现在三季度末。

      从施工强度来看,商品房销售面积增速的上行,一般会推动竣工增速的上行,而建安投资在施工后期(也就是竣工阶段)会加速上升,因而,施工强度增速与商品房销售面积增速具有较好的相关性。从目前的商品房销售数据来看,在国内疫情缓解后,商品房销售增速总体呈现边际改善态势,因而,后续施工强度增速呈现修复态势的确定性较高。

      疫情观察:本周印度日均新增确诊约为1.53 万例,美国日均新增确诊11.41 万例,法国日均新增确诊9.93 万例,全球其他地区日均新增确诊46.65 万例,日均新增均略有回升。美国每百人新冠疫苗接种量为178.83 剂,英国每百人新冠疫苗接种量为219.03 剂,中国每百人新冠疫苗接种量为235.55 剂,印度每百人新冠疫苗接种量为141.65 剂,全球主要国家疫苗接种持续推进。

      全球资产:本周全球股市普遍下跌,大宗商品跌多涨少。美国股指普遍下跌,标普500 收跌2.21%,纳斯达克收跌4.13%;欧洲股市普遍下跌,德国DAX收跌2.33%,法国CAC40 收跌2.34%;亚洲股市涨跌不一,上证综指收涨1.13%,恒生综指收涨0.65%,日经225 收跌2.10%。大宗商品价格方面,工业品价格涨跌不一,贵金属普遍下跌,农产品普遍下跌。

      国内观察:上游:7 月以来原油价格环比下跌,6 月动力煤、焦煤价格趋势分化,7 月以来铜价、铝价环比下跌。中游:7 月以来,水泥价格指数环比下跌,螺纹钢价格环比下跌,库存同比下降。下游:6 月商品房成交面积跌幅缩窄,7 月以来猪价、菜价、水果价格趋势分化。流动性:7 月以来货币市场和债券市场利率走势分化。

      风险提示:政策落地不及预期,新冠肺炎本土疫情大范围扩散,各地重大项目推进不及预期。