招商蛇口(001979)：Q1拿地力度回升 销售有待发力

事件：据克而瑞数据，公司2025 年1-3 月累计实现全口径销售额351 亿元。

    点评：

    营收表现稳定，毛利率小幅下滑：2024 年，公司实现营业收入1789.5 亿元，同比增长2.3%，营收表现稳定主要因期初合同负债较为充足；其中，房地产开发业务收入1563.6 亿元，同比增长1.4%，在营收中占87%，资产运营业务和物业服务收入分别为71.5 亿元、154.4 亿元，同比分别增长7.4%、9.4%，多元化业务稳步发展进一步优化公司第二增长曲线；公司综合毛利率为14.6%，同比下降1.3pct，其中房地产开发业务毛利率15.6%，同比下降1.5pct，同比降幅收窄明显，或代表低毛利项目对毛利率的拖累进一步缩小；公司实现归母净利润40.4 亿元，同比下降36.1%，主要因毛利率下降、资产减值损失和信用减值损失合计同比增加36 亿元、财务利息收入同比减少致财务费用增长等因素影响。

    聚焦核心土储，2025Q1 拿地力度回升：2024 年，公司新增土储225 万平米，总地价约486 亿元，其中在“核心10 城”的投资额占比90%，一线城市投资额占比59%，充分聚焦核心土储；拿地销售比为22.2%，同比下降16.5pct，拿地强度下降主要受2024 年内房地产市场需求下滑等影响。据克而瑞等数据，2025年一季度，核心城市土拍市场回暖明显，公司积极把握核心城市优质地块土拍机会，于北京、上海、成都等地累计新增拿地约219 亿元，拿地强度约62%。

    深耕核心城市，销售有待发力：2024 年，公司实现销售额2193 亿元，同比下降25.3%，于西安、长沙、合肥等五城销售额排名位居第一，于上海、深圳、南京等九城销售额排名位居前五，保持核心城市深耕优势。据克而瑞数据，2025年一季度，公司实现销售额约351 亿元，同比下降12.7%，保持百强房企销售榜第五名，其中2025 年3 月实现销售额约156 亿元，同比下降18.4%，短期销售表现略显弱势，Q1 新拿地较多且有望在年内入市，将助力全年销售表现提升。

    财务稳健，融资成本优化：截至2024 年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率55.9%、现金短债比1.59 倍，“三道红线”保持绿档；有息负债余额2226 亿元，综合融资成本2.99%，同比下降48BP，信用优势显著。

    盈利预测、估值与评级：考虑公司2024 年及2025 年开年销售同比下降较明显，且2024 年毛利率延续下滑，预计2025 年毛利率仍将处于筑底阶段，下调公司2025-2026 年归母净利润预测为42.1/44.7 亿元（原预测为59.2/68.6 亿元），新增公司2027 年归母净利润预测为54.4 亿元，当前股价对应25-27 年PE 估值分别为21.1/19.8/16.1 倍，公司财务稳健，拿地实力较强，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。

    风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。