招商蛇口(001979)：压力释放 逆势领航

　　事件：公司发布2024 年年报，公司24 年实现营业收入1789.48 亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39 亿元，同比-36.09%；基本每股收益0.37 元/股，同比-43.08%。

    　　收入微增，大幅减值理清“包袱”。收入端，公司24 年实现营收1789.48 亿元，同比+2.25%，Q4 单季度实现营收1009.38 亿元，同比+1.77%。24 年开发业务收入同比+1.38%，占比营收87.38%，资产运营、物业服务分别同比+7.41%、+9.37%。利润端，归母净利润40.39 亿元，同比-36.09%，主要系：1)开发业务结转毛利率下降1.53pct 至15.58%；2）24 年计提资产减值损失44.84 亿元，较23 年增加22.1 亿元，信用减值损失15.5 亿元，较23 年增加14.08 亿元。公司拟向全体股东每10 股派发现金红利1.94 元，分红比例43.3%。

    　　龙头地位稳固，投资强度随行业下滑。销售端，公司24 年签约销售面积935.9 万平，同比-21.4%，销售金额2193.02 亿元，同比-25.3%，24 年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5，与23 年排名一致，龙头地位稳固；权益比例较23 年提示5.6pct 至68.7%，逆周期继续强化独立开发能力，降低风险。拿地端，公司坚持区域聚焦，24 年累计获取26 宗地块，总计容建面约225 万平，总地价约486 亿元，同比-57.1%，全口径投资强度22.2%；权益拿地335 亿元，权益投资强度22.2%。

    　　其中，公司在“核心10 城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%，继续保持土储结构优质。

    　　经营性物业贷协助降本，现金逆势改善。债务端，截至24 年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档。融资端，公司24 年新增公开市场融资154.60 亿元，较23 年减少170 亿；落地经营性物业贷92 亿元，债务结构优化。截至2024 年末，综合资金成本2.99%，较24 年初降低48BP，保持行业最优水平；经营活动现金流量净额319.64 亿元，较23年小幅提升；截至24 年末，货币资金余额达1003.51 亿元，较23 年末提升13.7%，在销售下滑趋势下实现现金状况改善，展现较强资金管控能力。截至24 年末，公司通过公募REITs 平台管理资产约59 万平，24 年管理口径收入达8.13 亿。

    　　重资产项目集中入市，运营水平稳步提升。公司24 年全口径资产运营收入74.62 亿元，同比+12%，24 年新入市23 个重资产项目，新增经营面积101 万平方米，含11 个公寓、6 个集中商业、3 个产业园和3 个酒店。1）集中商业：24 年实现收入17.7 亿元，同比+22.2%，截至24 年底在营项目47 个，总经营建面277 万平，在建及筹开233万平；2）写字楼：实现收入13.5 亿元，同比+7.1%，开业三年以上项目出租率达88%；3）产业园：实现收入13.8 亿元，同比+8.4%，在营项目31 个，总经营建面261 万平，在建及筹备项目建面约56 万；4）长租公寓：实现收入12.34 亿元，同比+13.42%，经营建面144 万，房源总数3.42 万间，开业1 年以上精品公寓出租率90%；5）酒店：

    　　实现收入10.18 亿元，同比-4.14%。

    　　投资建议：公司24 收入表现稳健，销售领先、拿地积极、信用良好，因盈利能力受行业整体波动影响，我们调整预测公司25-26 年归母净利润至56.7、67.9 亿元（原值为62.10、78.30 亿元），预计27 年归母净利77.9 亿元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险