核心城市房地产市场分析系列之一：杭州篇-科技助力杭州发展 美好居住再迎机遇

　　本期投资提示：

    　　宏观：杭州经济快增、科技产业突出、人口持续净增。杭州下辖10 区，其中核心4区、非核心6 区。2024 年GDP2.2 万亿元，同比+4.7%、居全国第8，其中数字经济、云计算等四大产业占比GDP 达80%。杭州2015-23 年净增350 万人，居核心城市第3、仅次于成都和深圳，人口增长较快的原因包括行政区划合并、G20 和亚运会等重大活动刺激、互联网和科技等产业发展推动等；其中核心4 区2015-23 年人口CAGR13.1%、非核心6 区为1.6%。杭州重点企业包括阿里巴巴、网易及科技“六小龙”，历史上阿里巴巴业绩增速和杭州GDP 增速有一定正向关系，考虑到近期阿里重启3 年3,800 亿投资、总额超过去10 年总和，预计后续杭州科技产业将持续快速发展，奠定良好的购房人群基础。

    　　土地：库存低位、供需健康，前三房企土拍优势明显。1）库存：截至2025/1，杭州取证库存仅8 个月，处于核心城市中最低，并且仍处于下降通道。分区来看，核心4 区库存大部分在3-5 个月，创2015 年以来新低。2）土地：杭州宅地成交持续3 年缩量，2024 年杭州宅地成交金额1,169 亿元，较2021 年高点-57%；其中核心4 区和非核心6 区分别较2021 年高点-45%和-66%。但核心4 区宅地成交金额占比从2021-23 年的40%-45%提升至56%。供需对比来看，2024 年杭州土地成交面积/销售面积为0.70 倍，接近2015 年的0.60 倍，而2015 年是政策持续放松、供需逆转的年份，2025 年杭州量价或将有所改善。3）竞争格局：2024 年拿地金额市占率Top3 分别是滨江集团（32%）、绿城中国（18%）、建发房产（16%）。

    　　销售：景气度回升，不限价打开空间，前三格局稳定。1）二手房：2024 年杭州二手房成交套数首次超过新房，占比65%，但主要是以价换量。但2025 年春节以后，重点城市二手房成交显著放量，核心8 城和杭州3 月日均认购套数分别同比+32%和+86%，并且目前周环比带看仍在增长、并创2024 年9 月政策后新高。2）新房：杭州商品房销售额中核心4 区占比从2020 年的31%提升至2023 年的49%。价格方面，近期高层价格天花板7.9 万元/平、叠墅11.8 万元/平已有抬升，后续仍有上行空间，主要由于：去年10 月放低联动价取消、近期土拍价格有明显上行、热点板块摇号楼盘仍有一定倒挂、今年年初以来摇号中签率再次下降、房价收入比是上海的一半等。

    　　3） 竞争格局：竞争格局：2024 年杭州市场Top3 分别是滨江集团（30%）、绿城中国（16%）、建发房产（10%）。

    　　影响：预计开发、中介、物业等领域将共同受益发展。我们看好杭州经济发展及居住领域的投资机遇，并预计以下细分领域及公司将受益于杭州市场景气度回升：1）住宅开发：从杭州贡献公司销售额占比来看，2024 年滨江集团、绿城中国、建发国际分别为69%、24%、20%。2）中介服务：杭州市占率较高的企业包括我爱我家、贝壳，2024-2M2025，贝壳和我爱我家月均市占率分别为47%和26%。3）物业管理：绿城服务（2024H1）、南都物业（2023）基础物管收入中杭州贡献占比分别为33%和45%。

    　　投资分析意见：科技助力杭州发展，美好居住再迎机遇，维持“看好”评级。我们预计今年房地产虽然总量或仍偏弱、但结构将蕴藏强弹性，并预计今年核心一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性。我们本次推出核心城市房地产市场分析系列第一篇杭州篇、并看好杭州经济发展及居住领域的投资机遇，源于：a）宏观方面，杭州经济快增，互联网大厂+“六小龙”带动科技产业突出发展，同时全市人口持续净增、核心4 区增速更高，奠定相对良好的经济基础和收入环境；b）地产方面，杭州总体库存居核心城市最低位，核心4 区去化周期更短；土地成交连续3 年缩量，但核心4 区占比显著提升；近期二手房销量显著提升，新房方面不限价打开价格上限，后续供需健康、量价景气度或将持续回升。我们维持房地产及物管“看好”评级，基于杭州市场，主要推荐：

    　　1）住宅开发：滨江集团、建发股份、建发国际，建议关注绿城中国。2）中介服务：贝壳，建议关注我爱我家。3）物业管理：绿城服务，建议关注南都物业。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，杭州销售去化不及预期。