建材周专题2023W41：新一轮房改到来 从总量转向结构

　　新一轮房改到来从总量转向结构新一轮房改到来，保障性住房成为重要方向。据经济观察网，8 月25 日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14 号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，明确了保障性住房建设和供给的基本原则、目标和措施。

    　　政策提到，须协调好“保障性住房”与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系，政策中“保障性住房”应指购置型保障房。我国保障房体系经历了从“以购置型为主体”到“购置租赁并举”再到“重点发展租赁型”的发展过程，我国现行保障房体系由公租房（租赁型）、保障性租赁住房（租赁型）和共有产权住房（购置型）组成，租赁型仍占绝大部分主体，未来购置型保障房将成为重要方向。政策明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，二是让商品住房回归商品属性，保障性住房和商品房将双轨并行，共同组成我国住房供应体系。

    　　新一轮房改有望适当扩大住房总需求。政策两大目标之一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

    　　当前地产环境恶化之下，投资性需求与住房刚需均被抑制，且中大城市房价高企问题尚未充分解决，当前政策支持城区常住人口300 万以上的大城市率先探索实践，保障性住房可以降低工薪收入群体购房的资金门槛，从而适当扩大总需求，带来的保障性住房建设也将拉动建材需求。

    　　建设空间较大，占住房供应比例远期目标或达50%以上。参考各地此前保障性租赁住房建设规划，我国“十四五”期间年均建设保障性租赁住房规模接近200 万套，对应建筑面积超过1 亿平米，相较2022 年住宅竣工面积26 亿平米占比较小；相较于2022 年商品房住宅销售面积约11 亿平米，保障性住房/商品房住宅面积不到10%。但是远期保障性住房占比有望大幅提升，参考2018 年以来率先进行新一轮房改的深圳，其将住房分为市场商品住房、政策性支持住房（包括人才住房和安居型商品房）、公共租赁住房三大类，分别占比40%、40%、20%，即远期住房供应目标中保障性住房占比达到60%，且购置型为主。参考新加坡经验，2022 年新加坡组屋供应量占新增住房供应量的比重约81.6%，目前约有80%的新加坡人口居住在组屋。

    　　保障性住房长期方向大于短期弹性。在建设方式上，政策指出应按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。同时要求各地做好项目风险评估，“凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。目前地产下行周期下地方政府存在约束，但供需关系和地方财力较好的核心城市的推进可以期待，同时保障性住房建设可与城中村改造相结合。长期看，由于保障房在住房总供给中的比例会提升，地产链的周期波动将会减弱。

    　　观点：积极推荐配置地产链

    　　近期板块预期回落，股价回到低位，随着城中村改造与保障性住房政策的加码，有望拉动较大增量，积极推荐配置地产链：1）家装建材，推荐东方雨虹、科顺股份、坚朗五金（企业从投入期逐步进入回报期）、三棵树、瓷砖龙头东鹏控股和蒙娜丽莎、伟星新材、北新建材、兔宝宝、箭牌家居等。2）玻纤龙头，Q3 价格继续回落，行业底部明确，近期供给由增转减。3）水泥，同样具备修复空间，新开工具备改善弹性。4）玻璃，当前库存缓升，政策端预期有望改善。

    　　风险提示

    　　1、地产需求修复低于预期；2、原材料价格大幅上涨。