房地产行业23年2月行业月报:调控压力淡化 成交热度回升

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/谢淼 日期:2023-03-29

  核心观点:

      政策环境综述:淡化调控压力,改善融资环境。需求端,高能级城市四限持续改善,深圳限购放松,沈阳、长沙、无锡等多个二线放松四限,但单次政策力度仍较小。23 年政府工作报告指出23 年工作重点是有效防范化解行业目前风险以及更好的支持居民需求,定调更围绕当前短期需要解决的问题,淡化行政调控的压力。央行年内首次降准0.25pct,将向市场释放更多流动性,而此前也陆续出台了“第二支箭”、银企合作、股权融资、支持REITs 盘活房企存量资产、不动产私募投资基金试点、住房租赁相关融资支持等政策,意图通过多元化的融资方式向行业引入增量资金,改善优质房企的资产负债状况。

      成交市场综述:市场热度开始回升,二手成交同比转正。根据国家统计局数据,23 年1-2 月全国商品房销售金额同比下降0.1%,降幅较22年全年降幅收窄26.7pct,13 城二手房成交面积同比上升24.5%,同比转正。推盘方面,2 月23 城市商品房单月推盘面积同比上升13.0%,推盘意愿有所回升。2 月23 城商品房去化周期(MA6)31.8 个月,环比下降0.1 个月,成交热度回升带动去化周期边际下行。

      土地市场综述:整体热度维持低位,长三角景气度较好。2023 年2 月全国600 城商住用地出让金1377 亿元,同比上升6.2%,若计算不含春节假期的日均则同比下行16.6%;扣除22 城后出让金662 亿元,同比上升5.6%,不含春节假期的日均同比下行17.1%。景气度方面,2 月溢价率为4.8%,环比上升0.5pct,溢价率仍然处于相对低位,单月供需比为0.99,环比下降0.47,整体土地去化水平上行。2 月出让金排名前三的省份分别为浙江、江苏及北京,供需比(MA6)分别为1.05、1.07、1.00,均低于全国平均水平1.28,景气度较好。

      开发投资市场综述:开工降幅收窄,竣工同比转正。根据统计局数据,23 年1-2 月全国商品房新开工面积同比22 年下降9.4%,较22 年全年降幅收窄30.0pct,同比19 年同期则下降27.9%。1-2 月全国商品房累计竣工面积同比上升8.0%,当前竣工情况有所好转。投资方面,1-2 月全国房地产开发投资累计1.37 万亿元,同比22 年下降5.7%。

      融资市场综述:到位资金降幅收窄但仍处低位,房企资金压力持续。

      根据统计局数据,2023 年1-2 月房地产企业到位资金同比下降15.2%,降幅较22 年全年收窄10.8pct。分渠道来看,1-2 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降15.3%、11.4%、15.0%、18.2%,各类资金降幅均有所收窄但仍处低位,房企资金压力持续。

      风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧,信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清,对于市场情绪产生扰动。