房地产行业:首次利率不设下限 全国性政策意义重大

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2022-09-30

  核心观点:

      央行、银保监会宣布符合条件的城市可不设首套利率下限。9 月29 日,央行、银保监会发布通知,计划在2022 年底之前,放宽对22 年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制,当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。二套房维持当前规定。当前执行的标准为5 月15 日首套房贷款利率为5 年期LPR-20bp,二套房贷款利率为LPR+60bp,根据最新LPR 基准利率(4.3%),执行下限分别为4.1%和4.9%。截止至9 月份全国100 城市在执行利率口径为首套4.15%,二套4.91%,本次政策将极大的放开房价下跌城市的利率空间。

      本次政策最大影响全国约50%的市场。根据政策要求,本次利率调节针对价格同环比连续3 个月下跌的城市,按照统计局70 城市口径计算,有23 个城市满足要求,70 大中城市商品房销售金额10 万亿,满足要求市场为2 万亿。70 大中城市以外市场规模约为7 万亿,多为三四线城市,因此本次政策最大影响全国约50%的市场。此外,根据中国房协二手房价数据,除70 大中城市之外的市场中,约有一半城市二手房价6-8 月连续同比下跌,所占商品房市场规模约为3.5 万亿。

      此次政策力度高于历史同期,信贷政策对于销售企稳具备重要意义。

      本次调节的意义非常重大,在因城施策的大环境下,利率下限作为少数掌握在中央政府手中的调节工具,对提振全国市场信心,具备较强的信号意义。部分城市可以选择“取消”利率下降,其力度甚至高于08、14 年的“基准利率0.7x“的水平”。历史周期中,信贷政策对于销售企稳具备重要意义,08 年10 月首套利率下限由基准利率0.85x 下调至基准利率0.70x,2 个月后全国销售转正(08 年3 季度单季度降幅为31%),14 年9 月首套利率下限由0.95x 下调至0.70x,重点城市成交面积在Q4 转正,全国数据降幅也大幅收窄。

      投资建议。虽然是阶段性、针对部分城市的政策,但取消下限的描述是前所未有的。中央层面的直接表述,放宽“因城施策”的政策下限,也有助于各地方政府更好的执行“促进房地产市场平稳健康发展”所需要的后续政策落地,以及帮助居民恢复购房信心。坚定看好地产板块整体投资机会,建议提高“强信用+宽布局”配置比例。

      风险提示。未来基本面表现不及预期,包括政策改善力度不及预期,库存累积快于预期,居民端需求持续性不及预期等;未来融资环境进一步收紧,对于渠道管控更加严格,信贷投放量减少;供给侧改革下行业出清,对于市场情绪产生扰动。