房地产板块最新观点:观察基本面改善的窗口期或在9-10月 系统性风险担忧或逐步缓释

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/路畅 日期:2022-08-17

  摘要:9~10 月份或是观察基本面的窗口期,判断下半年推盘占比较历史更高对销售形成供应端支撑;系统性风险担忧或逐步缓释,政策或依然维持相机抉择特点;优质房企配置价值提升,板块防御价值或仅限于优质房企;竞争格局改善的中长期逻辑未变,建议大家沿着基本面主线布局稳健型标的而非博弈资产救 赎 型 标的。

      9~10 月份或是观察基本面的窗口期,判断下半年推盘占比较历史更高对销售形成供应端支撑,“低基数”下的数据改善并非只是数据幻觉。从基本面角度看,7 月下半月数据好于上半月,市场此前担心的销售转弱并未出现,好于市场预期;而8 月前两周高频数据销量同比较七月弱改善,环比表现缺乏亮点,预计销售总量数据在8 月难有超预期表现,市场观察基本面是否改善的窗口期或在9-10 月;低基数并非仅仅只是数据“幻觉”,认为连续的基数即是周期,其背后是购买力周期和供应推盘周期的叠加释放,认为下半年推盘较历史占比更高,或对销售形成供应端支撑;系统性风险担忧或逐步缓释,政策或依然维持相机抉择特点。从政策视角观察,预计后续“保交楼”相关政策或逐步落地,对于市场的意义或更多在于缓释系统性风险担忧;同时,预计除了一线城市以外,更多重点城市在改善型需求的提振上或有更多政策安排,更有效的需求端政策或早于市场预期出现,因基本面压力仍较大;

      优质房企配置价值提升,板块防御价值或仅限于优质房企。优质房企配置价值高于产业链。至上而下逻辑看,在基本面低斜率改善预期以及流动性偏宽松环境下,优质房企配置价值或回升,但目前债券市场整体波动仍较大,板块的防御布局价值或低于历史正常水平,但同时也给优质房企的配置提供了较好的节点,竞争格局改善的长期逻辑或仍是资金配置的主要动机;由于房企所在供应链现金流改善不明显,目前在产业链地位上,优质房企的配置价值或高于产业链;

      配置建议:竞争格局改善的中长期逻辑未变,市场系统性风险的担忧在缓释,基本面观察的窗口期或在9-10 月,建议大家沿着基本面主线布局稳健型标的而非博弈资产救赎型标的。当前周期特征下,并不具备过去房价大幅上涨救赎劣质资产的条件,“高质量”周转的“管理红利”模式或具备护城河优势。在此基础上建议关注:a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”(【招商蛇口】【保利发展】

      【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】);b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企,如【建发股份】等;c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企,等到销售右侧确立明显可布局;d.资源型公司仍可获稳健回报,如【华侨城A】等。

      风险提示:疫情反复超预期,政策改善不及预期,销售下滑超预期,市场流动性改善不及预期,海外流动性收紧超预期等。