房地产行业月报：销售持续走冷 当月TOP50超八成销售同比下滑

　　11 月销售持续走冷，同比跌幅扩大。根据克尔瑞和亿翰公布的2021 年1-11 月销售业绩排行榜数据，前100 强房企操盘口径销售金额达到100865 亿元，较2020 年同期上涨1.4%，增幅较1-10 月缩小5.4 个百分点，较2019 年同期上涨13.8%。权益金额达到81037.7 亿元，较2020 年同期下跌1.1%，增幅较1-10月缩小5.7 个百分点，较2019 年同期上涨7.5%，权益比80%。

    　　从11 月单月情况来看，TOP100 房企实现操盘口径销售金额7507.4 亿元，环比下降3.4%，同比下降37.6%，同比跌幅扩大5.6 个百分点，同比2019 年11月下降24.2%。11 月TOP100 房企实现权益销售金额为5711.0 亿元，环比下降8.4%，同比下降42.6%，跌幅扩大5.8 个百分点，同比2019 年11 月下跌31.8%。

    　　11 月房企销售持续走冷，环比持续下跌，同比跌幅扩大，我们认为主要原因有以下几点：1）房产税试点推行，加重观望情绪；2）民企持续出现债券、理财延期等，购房者选择性购房；3）二手房交易市场冰冻，卖房置换客户需求无法满足；4）部分城市房价持续下跌，加重观望情绪。展望后市，尽管部分城市房贷逐步放松，但在量价齐跌的背景下，我们认为购房者观望情绪一旦加重，短期趋势无法转变，预计后续销售保持低迷状态。第三批土地集中供地毛利率有所修复，但需求端持续疲弱、民企资金承压的情况下，我们判断房企的土地购置保持低位，2022 年地产投资、土地购置、新开工面积将全面承压。

    　　对比20 年和21 年1-11 月操盘口径销售门槛来看，前10 强的门槛增幅最大。

    　　10 强的门槛从2014 亿元上升至2503 亿元，同比增长24.3%；20 强门槛从1233亿元上升至1433 亿元，同比上升16.2%；30 强门槛从928 亿元上升至991 亿元，同比增长6.7%；50 强门槛从563 亿元下降至518 亿元，同比下降7.9%；100 强门槛从190 亿元增长至191 亿元，同比增长0.8%。

    　　11 月TOP50 操盘金额超八成同比负增长，跌幅差异明显。从2021 年11 月单月操盘金额增速来看，前50 强房企中有8 家实现同比正增长，超八成负增长。

    　　其中，海伦堡同比增速最高为40.7%，其次为敏捷集团40.6%，越秀地产、华发股份、金地集团同比增速超过10%。跌幅榜中，荣盛发展、阳光城、中南建设、中骏集团控股、金辉集团、绿地控股、中国奥园跌幅超过48%。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们建议关注的房企包括：A 股保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股，H 股中国海外发展、华润置地、 龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、融创中国；物业公司方面，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

    　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。