房地产行业集中供地跟踪报告：热度快速降温 各项指标回落

根据海通地产2021 年7 月6 日报告《房地产行业集中供地跟踪报告：第一次集中供地总体供不应求，城市分化依旧》，我们选取该22 个样本城市研究了第一次集中供地情况。本报告继续研究上述22 个城市第二次集中供地的情况。

    第二次集中供地溢价率较低反映土拍热度偏低，城市间分化依旧。从2021 年22 个城市第二次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为713 块、3555 万平、7531 万平、10983 元/平、4%、6160 亿元。其中，二线城市的厦门、福州和一线城市的深圳土地成交的平均溢价率高于10%，而二线城市中的重庆、宁波、长沙、济南、沈阳、长春的土地成交的平均溢价率为0%。整体来看，第二次集中供地土地价格出现回落。

    第二次集中供地城市土地供大于求，成交均价下降而流拍率回升。22 个样本城市2021 年第二次集中供地情况分别是：推出土地建面为14284.8 万平，环比2021 年第一次集中供地情况增加18.7%；成交土地建面为7531.0 万平，环比2021 年第一次集中供地情况下滑34.9%；土地成交额为6160.4 亿元，环比2021年第一次集中供地情况下滑43.0%；成交楼面均价为8180.1 元/平，环比2021年第一次集中供地情况回落12.5%；平均溢价率为4.39%，环比2021 年第一次集中供地情况回落9.95 个百分点；平均流拍率为41.0%，环比2021 年第一次集中供地上升35.4 个百分点。

    前两次集中供地城市土地成交面积和成交额占比不足2020 年2/3。如果我们以2020 年为基数，此次22 个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为19092.4 万平、16971.0 亿元，占2020 年全年的比例分别为47.5%、60.9%。

    龙头开发商在22 个城市第二次集中供地的拿地力度偏低。我们以2020 年全国5 家龙头开发商（碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产）为例，5 家龙头开发商在2020 年第二次集中供地的22 个样本城市拿地建面为640.9万平，环比2021 年第一次集中供地情况大幅下滑63.2%。5 家龙头开发商在第二次集中供地的22 个样本城市拿地金额为966.5 亿元，环比2021 年第一次集中供地情况大幅下滑45.0%。从5 家龙头开发商在第二次集中供地的22 个样本城市拿地金额超过100 亿元的包括深圳、南京、厦门、天津、广州。总体上此次集中供地中龙头开发商拿地偏谨慎，各城市冷热不均。

    投资建议。我们认为，22 个城市的集中供地从第一次的过热快速转向了第二次的降温。我们期待着第三次集中供地成交情况向着积极方向变化，以保证房地产市场的长期平稳健康的发展。2021 年11 月25 日，A 股沪深300 指数2021年动态PE 在13.12 倍，房地产板块2021 年动态PE 在11.06 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A 股重点推荐万科A、保利发展、金科股份、世茂股份、金地集团、中南建设、阳光城等。物业板块继续关注A 股招商积余、新大正等。

    风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。