固收专题研究：房地产税：改革历程、经验与启示

　　核心观点

    　　近期人大常委会授权国务院开展房地产税试点工作，并于条件成熟时，及时制定法律。理论上，房地产税可调节房地产市场供需关系，改善地方财政收入和结构，调节收入分配、缩小贫富差距。本次房地产税预计在人口流入多、房价上涨压力大的热点城市开展试点，方案体现“宽税基、低税率、保刚需”，对试点地区实质影响可能有限，但警惕试点短期放大市场悲观预期并带来次生影响。市场角度，短期房地产等板块可能面临压力，但更多是心理冲击，坚持“剩者为王”思路，中长期看居民资产再配置浪潮快速演进，地方政府的政策导向和行为模式也将变化。

    　　我国房地产税改革可分为三个阶段

    　　第一阶段是现行房产税的形成。1986 年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》成为至今房产税征收的依据，但条例免征个人所有非营业用的房产。

    　　第二阶段是个人住房房产税的改革探索。2010 年国务院首次提出“逐步推进房产税改革”，2011 年上海和重庆启动房产税试点。第三阶段是房地产税立法改革推进。2013 年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2017 年财政部提出房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”

    　　原则。2018 年房地产税立法工作被列入五年立法规划。近期人大常委授权国务院开展房地产税改革5 年试点工作，要求条件成熟时，及时制定法律。

    　　推进房地产税可能出于三层考虑

    　　首先，近年来中央坚持房住不炒，构建实施房地产长效机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，不断丰富政策工具，房地产税是重要一环。今年初热点城市房价上涨压力突显机制完善的必要性。其次，房地产去金融化是改革趋势，三道红线、房贷集中度管理等政策落地弱化房企拿地能力，土地财政面临收缩压力，房地产税有助于弥补财力缺口。此外，共同富裕成为新发展阶段的KPI，要求加大税收调节改善分配结构。房地产是我国居民财产的主要构成，房地产税有利于调节收入与财富分配，缓解贫富差距，促进社会公平。

    　　国内沪渝试点经验

    　　2011 年沪渝两地首次试点针对个人非经营用房产征税，一方面是改革过程探寻可推广方案的必要环节，另一方面也可能有间接打击当时房地产市场过热的用意。沪渝试点方案有诸多相似：一是税基较窄，主要针对新购住房；二是计税依据均参照房产的市场交易价格；三是差别化税率，原则是住房市场交易价格越高则税率越高；四是免税政策较宽松，保障住房刚需；五是抑制外来投资性需求；六是房产税试点收入均用于保障房。从财政收入和房地产市场影响维度来评估，沪渝两地房产税试点的施行效果并不显著。

    　　海外经验借鉴：三种类型

    　　全球房地产税分为三类：一是筹集财政收入型，典型代表为美国及英联邦国家等，税制设计中兼顾宽税基、少税种、“以支定收”确定税率等特点，为地方政府提供稳定的税收收入，税收占比较高。二是调控房地产市场型，典型代表为韩日等东亚国家，以稳定房价为目的，税种更复杂，土地与房屋采用二元税制，设置超额累进税率等，对政府财政收入的贡献相对有限。三是调节土地增值收益型，典型代表为澳大利亚、新西兰以及德国等。

    　　风险提示：房地产税试点力度超预期、衍生风险超预期。