房地产行业2021年8月:政策效果显现 二手住宅市场进入调整期

类别:行业 机构:上海城市房地产估价有限公司 研究员:—— 日期:2021-09-23

8 月,上海二手住宅市场热度继续下降,成交均价环比下跌 9%,月成交不足 1.8 万套。

    相较于新房市场,近期的调控对二手住宅市场带来更大的影响。原本发放节奏就较为缓慢的房贷,在进入下半年后进一步放缓,加上采取“三价就低”原则审核贷款后,买方首付大幅增加。不少交易被迫终止,尤其是“连环单”换房客群,买卖双方均陷入被动,只能改变需求或在近期放弃购房计划。整体市场观望情绪加重,对于政策的消化还需要一段时间,三季度行情或持续低迷。

    8 月,全市大部分行政区成交量出现不同程度的下滑。崇明和金山两区均以当地客群为主且价格水平较低,区域热度一直不高,本月虽然成交量明显增加,但均在各自今年前八个月的平均值之下。

    8 月,成交量环比提升的板块仅有 8 个且均位于外环线以外。崇明和金山两区合计占到七席,分别有四个和三个板块上榜。

    柘林板块环比增幅位列第二、同比第一,本月表现突出主热门板块要是因为板块内小区乐怡苑推出一批现房房源,低于市场价 20%左右,以拍卖形式销售,吸引了一批意向客户购买。光新板块以 90 年代前的售后公房小区为主,房源总价相对较低,属于同区位的洼地之一且保持较好的交易活跃度,近期部分次新公寓成交没有出现明显下降,所以该板块虽然成交量环比下跌,但变化幅度不大。

    据 RVMS 系统统计,2021年 8 月小区基价均值为 65,950元/平方米,环比上涨 0.37%,同比上涨27.34%;基价中位值为65,847 元/平方米,环比上涨0.33%,同比上涨 26.63%。

    与上月相比,8 月全市所有区域基价均值环比涨幅均有收窄,个别区域出现下跌。虹口区继续保持较高的上涨幅度,青浦区在新盘和规划的推动下,本月领涨全市。再看板块情况,8 月份全市 121个板块中,保持上行的依然占到 80%以上。跌幅榜中,金山、崇明两区仍有板块上榜,市场行情整体依然低迷。涨幅靠前的板块中,外围区域有所增加,青浦区占到两席,其中赵巷板块别墅小区比例较高、近期价格提升,带动板块整体价格出现较为明显的上涨。

    近两月,成交面积结构变化不大;总价段方面,200 万元以下物业成交份额出现不同程度的扩大。综合来看,受资金压力影响,市区改善需求明显减少,成交外移至价格较低的外围区域,成交总价结构明显下移。