房地产开发Ⅲ重大事件快评:土地“自由竞争”的减弱 地产底层逻辑的改善

类别:行业 机构:国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷 日期:2021-08-11

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      近日,深圳、天津 、青岛等城市相继发布公告延期第二次土地集中供应。

      评论:

      改进拍地方式,确保合理利润

      近日,深圳、天津、青岛等城市相继发布公告延期第二次土地集中供应:

      1. 8 月6 日,深圳交易集团有限公司(深圳公共资源交易中心)发布《深圳市土地使用权出让补充公告》称,中止出让二十二宗地的使用权,具体出让时间另行公告。

      2. 8 月10 日,天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告, 61 宗国有建设用地使用权挂牌截止时间统一调整为2021 年9 月10 日,并将60 宗地块对原最高限价从底价的150%调整为115%(溢价率上限由50%调整为15%),单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人。

      3. 8 月11 日,青岛市自然资源和国土局发布公告,称7 月30 日青岛公示的第二批次集中出让的100 宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

      我们预计,在22 个重点城市中,除已完成第二次土地集中供应的厦门、无锡、长春,及已发布公告延期第二次土地集中供应的深圳、天津、青岛外,其余城市后续均有可能延期第二次土地集中供应,或以天津为例改进拍地方式。此次天津的土拍规则改变,或能通过严格限制溢价率上限及消弱自由竞争方式降低地价,从而确保了房企的合理利润。

      利润率持续压制,是地产板块的最大逻辑缺陷不管是“三道红线”下的行业出清,还是集中出让下的土地竞争减弱,必须看到的中介变量都是土地市场热度的下降,以及整体拿地利润率的提升。但第一轮土地集中出让之下,多数热点城市拿地利润率迭创新低。叠加同期的信用风险事件,行业估值持续压缩。可以认为,市场对拿地利润率改善的期待和落空,是上半年地产股表现不佳的核心原因,截至上周末,房地产板块2021 年累计跌幅17.9%,跑输沪深300 指数12.3 个百分点,在28 个行业中排名第24 名。