房地产行业：规范行业 还需两年

　　摘要：

    　　文件提出对 4 个方面进行因城施策调控，核心看点在房屋买卖。文件对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业管理这4 方面进行了规范化调控，其中，除房屋买卖以外，剩余3 条主要是规范化行业运营行为，而房屋买卖在于规范化金融介入。因此，从力度看，房屋买卖规范化可能给行业带来的不仅仅是规范化发展、而是较大调控压力。

    　　具体内容包含2 个方面，一是与房源信息相关，另一个是与地产金融相关，二者均对当前行业带来较大冲击。发布虚假房源信息主要是针对二手房领域，回顾2015 年以来的楼市调控，一旦楼市出现快速上涨，政府调控的第一对象就是中介，至今已经有过多轮约谈、甚至调控中介的举措，具体行为包括但不限于强制房源下架、取消历史房源信息展示、引入政府指导价等。相比于新房市场进行了强制政府制定售价和审批出售时间，二手房领域的可调控性远远低于新房市场，因此，政府在房源挂牌层面引入强制行政准入规则，也可能从间歇性指导变为常态化管理。如是，将对目前以购房者、银行和中介建立起来的二手房发展市场化带来较大冲击。

    　　针对地产金融，主要是监管交易资金，这是自2018 年以来最大的金融调控，其影响能级远大于资管新规和三条红线。房企最大的负债是预收账款，在我们的《用金融，重塑地产周期》里已提到过拿地融资、开发融资和销售融资的三重融资规则，其中，提供初始杠杆的是拿地融资，在资管新规下进行了严监管，而三条红线主要针对开发融资，但给房企提供最大杠杆的，其实是销售融资，占比超过总负债的50%。对所有房企来说，销售回款用于未来发展使用，可充当自有资金，然而，由于其是和居民签订购房合同，而土地抵押给了银行，所以这笔资金应该放在第三方监管账户。在实际操作中，存在普遍的挪用现象。一旦监管，则销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发，那么，以加快推盘、促进回款、再债务偿还这条链就断了，销售回款被“冻结”在第三方账户，则可能发生较为严重的兑付危机。

    　　监管交易资金对行业冲击较大，一刀切执行可能带来不可挽回的冲击，若采取循序渐进的执行方式，预计整个规范化进程需要2 年以上。规范化一定是带来秩序的改善，而监管交易资金由于涉及规模极大，将导致规范化进程时间周期较长，预估将超过2 年。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

    　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式