房地产行业亿起看人口系列研究之二：从人口、土地供应和调控政策看上海楼市

核心观点：

    一、上海的人口普查数据，说明什么？

    第七次全国人口普查的数据，显示上海市常住人口再创新高，达到了2487 万人，并且上海城镇人口占比达到89%,远高于中国城镇化率均值，也高于发达国家的均值。高人口基数和高城镇化率表明上海的住房需求量大，潜在的购房需求量也巨大。

    二、城市容量有限，宅地供应规模低

    上海市常住人口规模巨大，但是可居住的土地规模不大。

    从2009-2019 年上海的住宅用地供应量以及2007-2020 年住宅成交量看，上海的宅地供应仅能满足少数人口的购房需求，因此部分购房需求转化为存量住房需求，二手房交易量更为活跃。

    三、政策调节是稳房价的中坚力量

    使用政府有形的手调节资源配置，也是稳控房价，解决住房问题，保障城市鲜活力的重要手段。上海住宅商品房销售均价由2000 年的3327 元/平方米上涨至2019 年的32926元/平方米。但是将上海的房价与北京、广州和深圳几个一线城市对比，涨幅弱于深圳和北京。原因可能是上海落户和房地产调控政策严格。