房地产行业亿起看人口系列研究之二：从人口、土地供应和调控政策看上海过去十年房价的130倍涨幅

　　核心观点：

    　　一、上海的人口普查数据，说明什么？

    　　第七次全国人口普查的数据，显示上海市常住人口再创新高，达到了2487 万人，并且上海城镇人口占比达到89%,远高于中国城镇化率均值，也高于发达国家的均值。高人口基数和高城镇化率表明上海的住房需求量大，潜在的购房需求量也巨大。

    　　二、城市容量有限，宅地供应规模低

    　　上海市常住人口规模巨大，但是可居住的土地规模不大。

    　　从2009-2019 年上海的住宅用地供应量以及2007-2020 年住宅成交量看，上海的宅地供应仅能满足少数人口的购房需求，因此部分购房需求转化为存量住房需求，二手房交易量更为活跃。需求旺盛，土地资源有限，宅地供应不足等形成的供需矛盾，容易助推房价上涨。房价上涨将产生系列连锁反应，比如将导致财富分布更为极端，贫者难以改变现状，富者更富。

    　　如果不稳控房价，在这样的循环下，大城市对中低收入者，对新青年人才的吸引力将逐渐减弱，城市长远发展的动力可能减弱。

    　　三、政策调节是稳房价的中坚力量

    　　使用政府有形的手调节资源配置，也是稳控房价，解决住房问题，保障城市鲜活力的重要手段。上海住宅商品房销售均价由2000 年的3327 元/平方米上涨至2019 年的32926元/平方米。但是将上海的房价与北京、广州和深圳几个一线城市对比，涨幅弱于深圳和北京。原因可能是上海落户和房地产调控政策严格。在严格的落户和限购政策下，在上海的房地产市场投机以及集中放量很难，因而有助于稳定房价。