龙头房企月报(5月):极端紧缺的土地

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2021-06-16

  本报告导读:

      后周期的需求释放好于房企年初预期,2021 年行业信用风险和存货减值对利润表影响好于2020 年;而土地市场的火热不在流动性,在供给,增加土地供应是根本。

      摘要:

      本轮需求释放 是经济复苏的结果而非原因,调控手段相对有限。1)销售增速呈稳步回落态势,本月为19.2%,仍不低,但市场认为地产需求复苏来自于货币政策宽松,进而担心需求回落的问题。2)但本轮货币政策宽松其实并没有导致房企融资大幅宽松,也没有触发相应的信用派生、需求爆发等历史逻辑,而首付比例没有大幅下行的情况下,所谓居民端宽松对需求的影响也非常有限。3)真正的需求复苏来自于经济的复苏,销售相比于2019 年高增的地区主要是浙江、广东、江苏,都是本轮出口复苏的中坚区域,而中西部及北方省份经济复苏相对较慢,地产销售复苏也较弱。4)部分城市过热也并非由于流动性,因为地产相关融资甚至还在收紧,而是在土地供给偏少导致地价上涨,对房价预期有一定传导。5)当前的楼市热度,并非来自于金融因素,而是来自于经济复苏和土地市场传导,是经济层面的因素,调控手段相对有限,我们认为2021 年楼市销售有较强韧性。

      房企销售端压力较小,但土地端压力极大。1)楼市小阳春超出房企年初预期,前5 月已完成销售目标的38.2%,为近年最高,部分房企甚至开始上调销售目标,向后看,在需求韧性较强的情况下,2021年房企在销售端较为轻松,我们认为无论是房企的信用风险、还是存货减值对利润表的影响,2021 年都好于2020 年;2)但拿地均价创新高,达11490 元/平,严格限价下,房企后续利润压力极大。

      增加供地是降低地价的可行手段。1)上期月报我们解释了销售、集中供地、供地结构对土地市场的影响;2)向后看,前5 个月房企总体拿地面积不及2020 年,不少头部房企第一轮拿地非常谨慎,补库压力下,我们认为第二轮、甚至第三轮拿地仍可能较为激烈;3)当前地价的矛盾并非在流动性上,而是在供需关系上,增加供地才是根本。

      融资规模继续维持低位。与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火,融资额仍维持较低水平,目前看也很难更差。

      我们认为后续政策将逐渐完善,从经济层面去解决行业当前问题,有望见到行业利润率回归到正常水平。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。