土地市场月报:4月热点城市集中供地拉高溢价率 拿地力度较去年年初明显下滑 下半年土拍市场热度或有所降温

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅/申忆扬/赵心茹 日期:2021-05-16

  总览:21年全国287城土地出让金同比增速较为景气(同比+13%),或主因20年同期疫情原因基数较低。3月为增速高点,4月增速转负或主要由于去年疫情恢复导致基数回升。从量上看,287城供应及成交土地建面同比增速均有所回落,供销比较3月略有回升。从价上看,4月全国287城供应及成交土地楼面均价同比增速较3月均有所上升,溢价率较上期有所提高,为近两年最高水平,或主要由于4月热点城市集中供地拉高溢价率。库存上看,3月开工未售口径绝对库存及去化周期均有所下降,结构上或主因三四线下降拉低整体库存,一线维持高位、二线略有反弹。通过出让金额/销售金额看拿地力度,21年拿地力度较20年同期明显回落,一方面土地出让金增速相对不高,另一方面则由于21年销售较为景气。我们认为未来半年,“三条红线”难对现金流好的房企拿地中枢造成负面影响,因当前时点新增拿地相较当前结转项目来说,对未来资产负债表的正向贡献更明显,4月集中供地导致土拍较为火爆,展望下半年,一方面下半年获取的项目难在年内推出,另外一方面,还款高峰期或在年底而分散房企资金,判断下半年土拍市场热度或有所降温。

      1.土地出让金:287城土地出让金4953亿元,同比-9.7%。结构上看,一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为2536亿元/2417亿元,同比分别-20.3%/+5.1%。

      2.土地供需关系:287城供应土地规划建面18422万方,同比-7.2%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别供应土地规划建面8134万方/10289万方,同比分别+18.5%/-20.7%。成交方面,287城成交土地规划建面15081万方,同比-12.2%;结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面5587万方/9494万方,同比分别-11.2%/-12.9%。供销比方面,287个重点城市土地供大于需,供销比升至1.22。

      3.土地楼面均价&溢价率:4月全国287座样本城市供应土地楼面均价3670元,较上期有所上升,结构上一二线重点40城/三四线247城分别为5707元/2060元;住宅用地楼面均价6266元,较上期有所上升。4月全国287座样本城市成交土地楼面均价3282元,较上期有所上升,结构上一二线重点40城/三四线247城分别为4536元/2545元;住宅用地楼面均价6444元,较上期有所上升。

      溢价率方面, 4月全国287城土地成交溢价率20.85%,较上期+6.05%,其中住宅用地溢价率涨幅大于整体涨幅,4月为25.99%,较上期+8.90%。结构上一二线溢价率20.67%,三四线20.95%

      风险提示:三四线销售回调超预期,政策因城施策边际改善不及预期