房地产行业2月观察:供需反转 经济后周期的楼市牛年

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2021-03-16

  摘要:

      投资销售强 劲 继续保持,新开工略弱,楼市动能有上行可能。考虑到2020 年年初受疫情影响导致的基数失效,我们对比2018 年年底至2019 年年初的环比变化情况。按照环比增速差来看,2021 年的环比增速在投资、新开工、销售金额这3 个维度上,分别较2019 年同期-0.9pct、-9.5pct、+7.6pct。回顾2019 年年初的楼市基本面,在2018 年一刀切的施行资管新规,使得2018 年下半年单边下行,至2018年4 季度政策放松后出现明显反弹,叠加2019 年部分城市人才引进政策的放松,楼市迎来小阳春。因此,对比2019 年年初较快的增速,当前楼市在销售动能上表现出较强的上行趋势,而新开工数据成色则略有不足。

      关注住宅销售面积超过新开工面积隐含的供需反转,类比2015 年的需求牛市将成为全年主题。前2 月,住宅新开工面积1.3 亿平方米,住宅销售面积为1.6 亿平方米,出现0.3 亿平方米缺口,库存进一步降低。上一轮经历新开工面积持续超过销售面积、并反转为新开工小于销售的年份是2015 年,2021 年和2015 年类似之处在于货币持续宽松后资金向楼市溢出,叠加房企持续去库存和供地较少,预计2021年将成为边际供给略小于边际需求的年份,楼市迎来牛年。

      行政政策干扰较难成为楼市上行的阻碍,楼市后周期效应逐步显现。

      考虑到楼市有较大概率出现超过以往年份幅度的上行,行政政策的出台也将顺理成章,在《用金融,重塑地产周期》中我们已经充分论证过,在金融政策和行政政策之间,核心变量是金融政策,行政政策对楼市的作用非常小。而在2018 年年底开启的货币宽松周期当中,地产行业属于最晚受益于信用宽松的行业,后周期效应明显。当前,我们认为地产将进入供需反转的经济后周期牛年。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。