房地产行业周度观点更新：预期先行、估值修复

周度观点

    行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策也迎来进一步放松，政策天花板打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛，房价进一步下跌空间相对收敛，更重要的政策宽松背景下的预期先行，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，剩下的主要是时间和节奏问题；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。

    周度核心内容跟踪

    市场：本周长江房地产指数+11.56%，相对沪深300 的超额收益为+11.24%，行业排名第一（1/32）；年初至今长江房地产指数+1.33%，相对沪深300 的超额收益为-5.86%，行业排名相对居中（13/32）。本周房地产板块强势上涨，国务院政策例行吹风会定调，常规政策超预期，超常规政策逐步发力，驱动估值修复，开发类和物管类表现优异，收租类有涨有跌。

    政策：首付和利率政策进入历史最宽松阶段，3000 亿保障性住房再贷款用于新房去库存。

    中央：国务院政策例行吹风会召开，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，政策放松主要包括两方面内容，一是常规层面的降首付、取消房贷利率下限、降公积金利率等，时点和力度超预期；二是3000 亿保障性住房再贷款（含此前的1000 亿租赁住房贷款支持计划），对应最多5000 亿银行贷款。地方：杭州在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。近期全国超50 个城市已经取消首套房利率下限，典型如佛山首套房贷利率最低已降至3.15%。

    销售：样本城市新房及二手本周备案量同比降幅明显收窄，二手同比接近转正。

    房管局备案口径，本周40 城新房成交面积当周同比-27.5%（降幅较上周收窄25.3pct），年初至今累计同比-41.8%；20 城二手成交面积当周同比-0.6%（降幅较上周收窄25.0pct），年初至今累计同比-17.1%；截至5 月17 日，40 城新房成交面积当月同比-39.7%，20 城二手成交面积当月同比-12.6%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-27.6%，降幅均边际收窄。

    当周热点：预期先行、估值修复

    行业仍在消化过往累积的量价矛盾，政策目标大概率还是防风险和双轨制，时代背景也决定不会全面刺激房价上涨，短期内现实的约束条件依然较多，所以对于趋势性反转可能要多给一些时间和耐心，政策效果不至于立竿见影，但边际托底作用还是可以期待的。但政策优化进入更高级阶段，预期改善可以驱动估值修复。本轮放松代表政策进入更高级阶段，尤其收储等超常规政策意味着天花板打开；从全球经验来看，超常规政策之后，行业企稳只是时间问题，决定时间长短的核心因素是周期位置和政策力度，所以预期改善可以比现实更乐观一些，即便短期效果不好，但可以再进一步去预期后续政策。此前地产股已隐含过于悲观的预期，所以预期层面的改善带来股价的剧烈上涨，可以明确的是，地产股的底部区间早已确认，大方向没有问题，剩下的主要是节奏，预期的领跑与现实的滞后可能隐含估值的波动，待行业底部明朗之后，估值修复的上限才能进一步打开，当前阶段更关注补涨品种。中期而言，建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。

    风险提示

    1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。